[摘要] 十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。
十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。
据媒体报道，在上海获批自贸区之后，深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。从目前高层态度和各地进展判断，上海自贸区之后，下一个有望成行的自贸区可能是港澳粤自贸区。
据媒体报道，港澳粤自贸区方案上报国务院，并且已获得原则性同意。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会后，哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市将被市场炒作的沸沸 ，房价将因市场化而短期内报复性上涨，也会因为市场造成投资泡沫，不利于区域内产城融合。
上海自贸区房价已“脱缰”局部市场吹大短期“泡沫”
以上海自贸区成立前后商品住宅成交量价为例，同策咨询研究部数据显示，上海自贸区成立3个月左右时间，上海自贸区板块个案相对成立前普涨20%。从具体板块成交变化来看，外高桥板块作为规划中的国际化生态港区，2013年10-11月成交均价分别达到38647元/平方米、39236元/平方米，未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮；川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。2013年10-11月板块商品房成交均价分别在20937元/平方米、24805元/平方米；临港板块伴随着产业规划，人口快速导入，以及投资客推波助澜，临港新城的新房均价10-11月分别达到14722元/平方米、13861元/平方米。按照平均涨幅来看，上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。
从商品住宅成交量来看，外高桥板块9-11月商品住宅成量分别为55193平方米、35492平方米、44853平方米，临港新城板块9-11月商品住宅成交量分别为55413平方米、45800平方米、15140平方米，川沙板块9-11月商品住宅成交面积分别为17754平方米、6021平方米、7600平方米。其中，10月份，外高桥与临港新城商品住宅成交保持在高位，相比8月有高达200.5%和113.9%的涨幅。
进入12月份以来，临港新城的房价涨幅更是惊人。今年8月底，上海自贸试验区概念传出以来，临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米，上涨到1.3万 -1.4万元/平方米。由于临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米，此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2 万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人，局部市场吹大房价“泡沫”。
“粤港澳”等自贸区若获批 板块房价将报复性反弹
据媒体报道，港澳粤自贸区方案上报国务院，并且已获得原则性同意。
其实，“粤港澳”概念早已先行，在保利、越秀等多家央企进驻南沙新区后，项目多在北京、上海、长沙等地的方兴地产也正式开启其在华南的版图。
12月18日，方兴地产在南沙新区蕉门河中心区南滨水角项目举行开工仪式。而该项目地块为方兴地产于今年9月底以总价19.53亿元竞得。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，自贸区的获批，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作，导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目。
此外，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。近期，各大开发企业提前布局自贸区相关板块，正是出于未来自贸区板块内土地价值持续上涨的市场预期。
从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，“粤港澳”等自贸区若获批落地，这些板块的楼市将被市场炒作的沸沸 ，房价也会受到土地价格的上涨而上涨，同时，也将因市场化而短期内报复性上涨。
房价地价泡沫放大将导致空城 不利于产城融合
自贸区的获批，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益，房价地价因此而快速上涨。但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。
以上海市场为例，随着“沪七条”的出台，投资氛围较浓厚的自贸区板块受到一定影响，具体来讲，外高桥以改善需求居多，会受到二套房贷首付提高至7成的影响，也会受到政策层面对于板块内高端楼盘的预售许可证收紧的影响。
而临港新城则因为是投资需求居多的地区，这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外，导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。尽管短期内临港新城个案房价已飙升至2万元/平方米以上，但是，短期内市场不会可能不会接受这么虚高的价格。同策咨询研究部数据显示，2013年11月临港新城商品住宅成交量仅为15140平方米， 截止12月24日，12月成交量为12893平方米，市场成交量已开始降温，已经不如“沪七条”出台之前那么火爆。
从这个角度来讲，自贸区为各个地方房地产市场带来房价上涨红利的同时，也会带来调控的风险，随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。同时，房价地价过快上涨也将提高产业导入、人口导入的门槛，有可能造就自贸区区域“鬼城”、“空城”，不利于整个自贸区板块产城融合。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，首先要产业先行，而不是房地产先行，要在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。
具体来讲，一方面，产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化，此时，地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面，从产业新城发展的角度来讲，产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程，需要投入资金、高端规划、科学招商，进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障，从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。
因此，产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为产业发展的载体，仅仅靠房地产很难做好，并且，如果房价地价过快上涨也将提高产业导入、人口导入的门槛。自贸区板块建设也一样，如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。
因此，如果自贸区里产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”、“鬼城”的现象发生。因此，自贸区板块的城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持自贸区城市的建设，同时自贸区的城市基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是自贸区板块新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。
文/同策咨询研究部总监张宏伟
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