[摘要] 各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。
前11月房价普遍上涨
国家统计局18日公布了11月70个大中城市住房销售价格变动情况。总体来看，全年房价持续上涨，但涨幅收窄，究其原因是各地纷纷加大了市场调控力度。专家认为，目前，房地产调控思路已经呈现出明显变化，“去行政化”正在逐步推进——
国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，66个城市住房销售价格环比上涨，延续了今年以来的上涨态势。时至年末，回顾今年的房地产市场，总体呈现哪些特点？明年又可能出现哪些变化？
今年楼市价格持续上涨
11月，一线城市继续领涨房价，北京、上海、广州、深圳同比涨幅全部超过20%。温州是惟一价格下降的城市
根据国家统计局公布的数据，11月份，70个大中城市中新建商品住宅与上月相比，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。价格环比上涨的城市是桂林的1.3%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。北京、上海、广州、深圳同比涨幅全部超过20%，温州是惟一价格下降的城市。
11月份，70个大中城市二手住宅价格变动情况与新建商品住房的情况大致类似。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，11月份房地产市场呈现出来的特点首先是房价环比涨幅继续收窄。11月份，北京、上海、广州新建商品住宅价格环比涨幅比10月有所缩小，深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月持平。从二、三线城市的情况看，新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市也有29个。
刘建伟说，究其原因，主要是前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，有助于稳定市场预期，市场交易有所降温。
全年房地产市场的大致走势一直是上涨的状态。据国家统计局的数据，1至11月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数分别是53个、66个、68个、67个、65个、63个、62个、66个、65个、65个、66个。一线城市房价无论是环比还是同比涨幅都领先于其他城市。与此同时，温州、鄂尔多斯以及个别三、四线城市房价的下跌，也成为业界关注的焦点。一些三、四线城市土地供应相对充足甚至过剩，因而导致房价下降。
业内人士分析，未来，一、二线城市和三、四线城市房价走势将进一步分化，一、二线城市由于土地供应偏紧仍然存在房价上涨的压力，三、四线城市楼市结构分化将更加明显，越来越多的三、四线城市房价将保持稳定或者下跌。
调控将更多依靠市场力量
房地产调控思路已经开始转变，即从依赖行政指令向侧重市场转变。未来应进一步规范商品房供应，用市场手段促其健康发展。同时，政府要做好保障房建设
党的十八届三中全会提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”，未对房地产市场调控手段专门提及。刚刚举行的中央经济工作会议也没有将房地产调控列入主要工作事项内，而是提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
业界普遍认为，这在一定程度上是“使市场在资源配置中起决定性作用”这一精神的彰显。同时向市场传递出明确信号，房地产调控的去行政化正在深入进行中。
专家认为，决策层不再重点提及房地产调控，说明房地产调控的思路已经开始转变，即从依赖行政指令向侧重市场转变。在转变的过程中，政府与市场的作用会划分清楚。概括地说，未来的房地产调控将更多地依靠市场力量，规范商品房供应，发挥市场的决定性作用，用市场手段促其健康发展。同时，政府也要做好保障房建设，强化政策的民生托底功能，让中低收入人群居有定所。
但同时，专家也表示，以“限购”为代表的行政手段退出，是一个渐进过程。因为在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，楼市有可能大幅反弹，对房地产市场的稳定有害无益。
抑制投机需求政策不会变
当前和今后一段时期内政策的主要方向是增加住房的有效供给。明年房地产行业的政策料不会有太大变化，仍会以抑制投机需求、满足自主型住房需求为主
中国房地产业协会副会长朱中一表示，房价之所以降不下来主要因为供求关系不平衡。北京、上海等一线城市及部分二线城市，市场的供求关系依然不对称。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹也认为，至2020年，我国每年新增城镇常住人口增速将较为稳定、适龄购房人规模处在高位、高储蓄人口所占比重大等原因会导致住房需求较大。此外，家庭小型化的结构转变也会新增大量的住房需求量。
从中央经济工作会议精神中可以明确判断出，当前和今后一段时期内政策的主要方向是增加住房的有效供给。
秦虹认为，明年房地产行业的政策可能不会有太大的变化，仍会以抑制投机需求、满足自主型住房需求为主。2013年新建商品房的竣工量和开工量都比较多，二手房的交易量也比较大，这样会透支未来的市场需求。“大致可以判断，政府在明年和后年对投机性的抑制政策不会改变，市场主体仍是自住性需求。”秦虹表示。
专家同时表示，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是要加快推进房地产调控长效机制。
梳理中央经济工作会议和中央城镇化工作会议中有关房地产市场的表述，综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施，房地产调控长效机制的框架实际上已经初步显现。
朱中一建议，“应该制定一个时间表、路线图。现在很多刚性购房者也在提前消费，就是因为预期问题。”朱中一认为，未来房地产调控长效机制应涵盖房产税、住房信息联网等一系列内容，最终目的是稳定市场预期。
房价“涨不停”18城市推调控新政
房价上涨较快二线城市加入房地产调控“大军”；专家称，今年多数城市房地产调控目标难完成
新京报讯 各地房价上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。截至目前，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。
购房资格
10个城市提高购房门槛
从购房资格看，10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。
以武汉为例，此次规定外地居民缴税或社保年限，由原有的1年调整为2年；广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年；郑州市外地居民居住证明由1年调整为3年，本地单身居民年满18岁调整为20岁。
购二套房
13个城市提高首付比例
从调控手段看，13个城市提高了二套房的首付比例。
比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。
土地供应
15城市要增土地供应量
除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出“要扩大土地供应”。
比如，长沙市提出，“确保2013年度住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。2014年1月31日前制定并公布2014年度全市住宅用地供应计划，确保2014年度全市住宅用地计划供应总量不低于过去5年平均实际供应量。”
南京提出，“今年400公顷商品住宅用地和350公顷保障房用地计划，尚未完成的要落实供地时间表，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量基础上增10%。”
开发建设
16城市增商品住房供给
18个城市中，16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。
比如，郑州提出“加快普通商住房有效供应”，“将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道”。
厦门提出，“要进一步增加商品住房有效供给。严格查处闲置商品住房项目，对企业自身原因超过约定动工期限满1年未动工的，按地价款的20%收取土地闲置费，满两年未动工的，坚决无偿收回。”
■ 盘点
发布时机
三中全会后多地密集推新政
11月30日，哈尔滨市政府发布关于房地产调控的举措。至此，本轮出台楼市调控新政的城市已达18个。除了北京、上海、深圳以及郑州外，其他14个城市均是在十八届三中全会之后出台。
11月9日至12日召开的十八届三中全会提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。
三中全会闭幕后的周，就有厦门、南昌、沈阳、长沙、太原、南京、杭州、福州、西安9个城市密集推出调控新政，且全部是房价上涨较快的二线城市，引人关注。
调控重点
限购限贷和加大供应是重点
纵观本轮调控，绝大多数城市推出的新政集中在提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付。相比一线城市，部分二线城市（如福州、西安）的新政力度相对较弱。以西安为例，该市推出的新政除了提及加大土地供应外，没有其他具体的加码举措。
梳理新政策内容发现，调控主要集中在四方面：一是“限贷”，二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变；二是“限购”，非本市户籍人购房门槛提高，收紧单身限购措施或禁止未成年人买房；三是“增供应”，加大中小套型土地供应与商品房供应；四是“限卖”，控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。显然，这些楼市调控新政，基本是一线城市调控的综合“翻版”，且力度上存在明显的缩水。
但梳理10多个城市的调控政策发现，相比以往只提及限购、限贷的调控政策，本轮调控多有增加土地供应等措施，显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡。
政策走势
差别化楼市调控举措成共识
事实上，并非所有城市的调控都是收紧，部分城市调控却有放松的趋势。
房价涨幅较慢甚至下降的徐州，则传出“限购”放松的消息。从限购区域、限购住房面积以及涉及人群方面，较之原先政策都有较大尺度的松绑。此前已有温州、芜湖等城市悄然放松调控。
中国房地产协会秘书长苗乐如接受媒体采访时表示，如今房地产市场已经出现明显分化，调控措施也呈现差别化，一改过去“一刀切”的调控方式，一二线热点城市在房价控制的压力下陆续出台收紧政策，楼市过剩的三四线城市可能会在供应上有所压缩。
■ 分析
为何三中全会后密集出台？
专家称，新政旨在稳定市场预期，表明调控决心
中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，此次调控存在差别化，目前收紧调控政策的全部为本轮房价上涨热点城市。
链家地产研究院张旭分析说，年初的“国五条”明确要求，各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末的临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控决心。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度来权衡，出现“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。
此轮调控预期效果会如何？
专家称，短期内效果不明显，需进行深层次改革
在业内人士看来，与以往的地方调控政策相比，此次骤然而起的“调控潮”有许多新特点。如调控权回归地方，地方政府主动出政策；调控方向趋向因地制宜，不搞“一刀切”，市场化趋势明显；房价调控目标进一步淡化，18个城市调控政策中仅2个城市提到调控房价目标。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已经全面接棒。但从现状来看，今年绝大多数城市房地产调控目标无法完成。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此次调控的心理层面影响大于实际效果，短期的楼市降温效果无法遏制房价上行。
刘元春表示，从当前看，各个地方的调控措施依然只是救火的短期措施，不能改变当前房地产市场畸形的现状。要使房地产价格回归正常，必须进行深层次改革，而不是当前这种短期的、违背市场规律的、通过行政手段调控的举措。“这样的调控已经是老生常谈，每年都在这些方面打转，毫无意义。”
刘元春认为，此举还会给公众造成一个房地产市场还会上涨的预期，一旦此政策取消，可能会让一些刚需集中释放，导致新一轮的房价上涨。
大城市房价明年或见顶后下降
昨天，由中国社会科学院财经战略研究院、新华通讯社经济参考报社、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”在京举行。会议正式对外发布由中国社会科学院财经战略研究院完成的住房绿皮书《中国住房发展报告（2013-2014）》。绿皮书预测，一、二线城市房价最快将在2014年季度短线见顶，到2014年第四季度前，房价将稳中有降。
□特别关注
房价不会出现集体崩盘现象
绿皮书预测，2013至2014年住房市场，前期上涨过快的一、二线城市房价可能短线见顶。
绿皮书还指出，以中西部地级市为主体的三、四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化。住房市场将延续2012-2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。由于三、四线城市前期造城运动产生大量住房供给，在人口外流、楼房滞销的条件下，“鬼城”现象可能扩大。
此外，报告认为，从历史和国际经验看，房地产泡沫破灭与经济衰退有密切联系，现阶段中国房价下跌主要出现在少数经济衰退的城市，中国大多数城市经济增长前景看好，因而中国城市房价不会出现整体崩盘现象。
住房绿皮书主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，2014年住房市场的重要短期政策目标是稳定市场预期，避免房价大起大落。长期政策目标是建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。
>>判断依据
，房价大幅上涨使住房支付能力下降。
第二，2013年住房销售的爆发性增长，自住型住房需求被大量消耗。
第三，2012年底和2013年开发商争抢地王预示着后期住房供给将显著增加。
第四，房价过快上涨的城市政府将面临较大的政治压力，调控政策面临升级。
>>建议
应设住房价格增速上限
绿皮书建议，2013年-2014年住房市场调控应该实现三个转变：从以往的行政调控为主转向市场调控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从“一刀切”的调控为主转向差别化的调控为主；并提出了未来具体调控目标：住房投资增速同比控制在15%-25%；住房价格增速上限为居民收入增速，下限为-30%；住房存销比的上限为18个月，下限为6个月。
■专家解读
信息联网或促房价下降
中国社会科学院学部委员、著名经济学家张卓元表示,三中全会《决定》中提出要建立全社会房产信用基础数据统一平台。这对推进部门信息共享非常重要。
张卓元透露，本来住建部提出要建立全社会房产的统一信息平台，但受到各个地方抵制，最后不能联网。“就是利益问题。可能会让房价掉下去。”张卓元说，有的人拥有很多房子，信息一共享，会被发现。
张卓元指出，这次下决心一定要建立全社会的房产信用基础数据的统一平台，了解现在房子的投资、投机究竟有多少，也为开征房产税创造了条件。
□其他发布
5至10年内房租较快增长
绿皮书预测，房屋租金水平在未来5至10年内仍将维持持续较快的增长，2014年在第三季度上涨较快。
绿皮书编委会副主编，中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华介绍，由于我国在未来10年仍有望维持相对较高的经济增速，同时城市化仍是短期不可逆转的大趋势，城市人口呈净增长趋势。而随着经济社会发展，土地开发成本也越来越高。此外，随着劳动力成本的提升，房屋的维护成本将不断增加。
>>建议
上涨快城市设置涨幅上限
绿皮书编委会专家指出，由于租房家庭无法享受房产所有家庭同等权利，使得现有城市化在一定程度上沦为半城市化或伪城市化。大量农村人口进入城市并成为常住人口，但他们只能回农村盖房并大量闲置，极大浪费了社会资源。建议顺应新型城镇化要求，实现租房与自有住房同权。同时建议制定《住房租赁法》，通过立法保护租赁者权益，扭转其在市场中的弱势地位。此外，建议规范租赁合约，租金上涨过快城市可设置租金涨幅上限。
□对话
房产“泡沫”或被逐步吸收
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞
清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明
记者：当前如何看待中国房地产市场泡沫问题？
倪鹏飞：房地产市场我们认为是存在着泡沫的，尤其是在一些大城市，一、二线城市，是比较明显的。全世界都在关注“泡沫什么时候破灭”。但是我们认为，这个泡沫还是局部的，不是整体性的，并且随着经济的发展，还是有可能逐渐被吸收的。
记者：对于调控越调房价越高的现象，您觉得根本的症结是什么？
蔡继明：我总的感觉是“十年九调，越调越高”要总结它的教训，实际上这些年之所以会出现上述局面，就是因为只注重需求，忽略了供给。一个很重要的原因，就是地方政府垄断了土地市场，造成总量供给不足和结构问题。之所以造成地方政府的垄断行为，再深挖它的根源就是现行的土地制度。现行的土地制度，排除了集体土地进入市场。现在这种土地制度如果要是不改，房地产不可能回归到健康发展的轨道。
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