[摘要] 万科进军商业地产，并非只为商业而商业，旨在孵化其资产证券化的管理模式，“一旦模式成熟，就可以整合资源，运营其他发展商持有的优质项目。”这也与万科目前定位的“城市综合配套服务商”并行不悖。
万科进军商业地产，并非只为商业而商业，旨在孵化其资产证券化的管理模式，“一旦模式成熟，就可以整合资源，运营其他发展商持有的优质项目。”这也与万科目前定位的“城市综合配套服务商”并行不悖。
2013年11月27日，强劲北风卷着寒气，将京城逼入入冬以来最冷天。大风呼啸中，位于昌平区南环路附近的金隅·万科广场上，人头攒动，鼓声阵阵，“狮子”起舞，这是万科为该项目购物中心正式对外试营业举行盛大启动仪式。
历时两年紧锣密鼓的建设，金隅·万科广场终于揭开神秘的面纱，并吸引众多同行及媒体的“围观”。之所以备受关注，是因为这是住宅市场的“标杆”万科打造的“广场系”项目，它的好坏，也可能决定着万科进军商业地产的成败。
万科商业“旗舰”亮相 揭开资本化运作图谋
万科副总裁、北京（楼盘）万科总经理毛大庆现场致辞。行业“领跑者”万科加入“商战”，且有目前的战绩，实属来之不易。2010年，在“史上最严厉的调控”来袭之后，传统做住宅的房企，包括万科的劲敌保利地产(600048,股吧)在内，纷纷进军商业地产；而此时，万科内部关于进不进商业尚在“纠结”之中，最终以总裁郁亮为代表的“新派”压倒以董事长王石为代表的“保守派”，并开始试水商业。
万科副总裁、北京万科总经理毛大庆（楼盘）称，“这是集团的个购物中心，它的开业，意义非凡。”不可否认，随着“广场系”头炮的开响，昭示着万科商业地产的三大产品线业已成型。那么，费尽周折，在商业地产泡沫隐现之际，万科抢食这块大蛋糕的背后究竟暗藏着什么谋图？
“旗舰”能否成为“标杆”？
“我可以肯定，论建筑水平，金隅·万科广场不在北京已有的购物中心的平均线以下。”毛大庆其一手打造的该购物中心信心十足，而在万科内部，亦将该项目视为“旗舰”。
据了解，该购物中心总建筑面积为14万平方米，此次试营业之后，将在圣诞节正式营业。为了打造成万科商业地产的“标杆项目”，毛大庆整合了包括美国EEK、伍兹贝格等世界一流规划院、建筑设计机构，以期实现建筑品质、商业业态的高品质。而其商业运营能力是否得到认可，将逐步由市场进行检验。
为了将商业地产运作风险降到，万科选择了率先在一线城市布局。“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳（楼盘）、上海（楼盘）等资源较好的城市。”毛大庆称：“总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”
金隅·万科广场之所以被定为万科商业的“试金石”，它的成功与否对其未来项目都有不可忽视的影响。毛大庆透露，目前，万科在北京拥有5个商用物业项目，总投资额逾百亿，其中持有型物业面积约为50万平米，预计未来每年将开业一个。
尽管万科信誓旦旦进军商业地产，但在业内人士看来，目前，万科的商业地产模式仍处于初级阶段，即能卖的都卖掉，以此回收的现金流来养商。毛大庆亦坦言，目前，在北京，万科的住宅和商业比例是8:2，“但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。”
业内分析人士指出，以“高周转”为策略的万科，如果其商业持有量超过20%，会对其现金流造成一定的压力。毛大庆称，万科的住宅项目从拿地到销售仅为6-8个月，之后就能见到现钱；而商业地产项目培育期则是在开业后的6-8个月，这就意味着金隅·万科广场在两年半之后才能回收少量的现金。
不仅如此，尽管万科强调该购物中心的“体验”感，但与目前进的购物中心相比，还有一定的差距。“现在，大家都在搞主题体验，比如以主题乐园、海洋乐园等，这样的体验更有感觉。”上述分析人士称：“而万科这一购物中心与传统的购物中心没有多大区别，的区别就是在业态配比上有所差异。”因此，能否成为“标杆项目”，还需市场的检验。
浸入“商战”留足后路
挺进商业地产，并非万科一时“头脑发热”，郁亮曾在内部表示，商业地产对万科来说是新领域，可以尝试，成功了可以进一步推广，做不成功“权当交了学费”。
郁亮撂下此话，为其试水商业留足了后路，但一路走来，万科却花了不少心思。早在2010年，万科在位于杭州（楼盘）的项目良渚文化村试水自营社区食堂，并做得有声有色；在上海干起了“万物仓”，旨在为业主提供快递代收、食物配送等服务。
这只是万科在商业上的“小打小闹”，动真格是在2011年前后。此前，已先后在深圳、北京、上海等地成立了商用物业管理公司，并正式大举进军商业地产。2012年，万科便在上海、杭州、东莞（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、青岛（楼盘）等地耗资超过100亿元拿下多幅商住地块；今年以来，仅在北京，万科拿下的11宗地块中，只有2宗是纯住宅用地。
“跑马圈地”，设局布点之后，万科需要对遍地开花的商业项目统一管理，今年1月9日，郁亮亲自督阵的万科商业地产总部在北京应时而生，至此万科纠结已久的商业地产终于名正言顺。
万科一位高管透露，仅在今明两年，将陆续开业一批商业和购物中心，其中包括金隅·万科广场、深圳九州万科广场等6个大型购物中心。
“目前，万科商业有三大产品线，包括邻里系列、生活中心及广场系列。”毛大庆告诉地产中国网：“万科主要以社区商业为主，我们的定位是城市综合配套服务商。”
据了解，在生活中心系列中，万科今年已开业东莞松湖生活广场和沈阳浑河天地万科生活中心；而邻里家系列产品包括北京新五街、“第五食堂”等等；而此次试营业的金隅·万科广场属于其广场系列产品。
相较在家具行业起家的红星美凯龙（到2020年建100个综合体）、土地市场“黑马”泰禾集团(000732,股吧)（5年开发20个超级综合体）等宏大的商业地产计划而言，万科的商业地产之路走得较为谨慎，如履薄冰。一位业内分析人士称：“主要还是形势变化所迫，万科才无奈尝试商业地产。”
事实的确如此。就土地市场而言，在毛大庆看来，政府供地中，纯住宅的土地越来越少。以北京为例，今年以来，在出让的土地中，大约三分之二是混合型用地，这使万科不得不染指商业。
紧随其后的追兵，也让万科意识到，在调控紧逼下，只靠住宅，难以领跑行业。其竞争对手保利地产、中海外等大佬亦纷纷进驻商业地产，并为业绩增长贡献不少。因此，万科亦按捺不住加入“商战”，并抢食蛋糕。
铺路资产证券化
在商业地产“大跃进”时期，不顾泡沫隐忧前来参战，万科背后的谋图到底是什么？“在今天的商业环境和外部环境下，纯粹的住宅用地已经很难买到。万科在这种情况下选择搞商业，这种选择是谨慎且理性的。”毛大庆如是回答。
目前，在国内，商业地产有两种典型模式，其一是卖了走人；其二是持有并统一运营管理。显然，万科选择了后者。毛大庆认为，商业领域与资本市场进行结合才是真正的专业化商业地产的操作模式。
“只是进入运营期以后，怎么做的更好？”在毛大庆看来，“北京这几个商业项目若将来都开业了，每年将收取租金3亿元至4亿元，但这并不是最终的追求。”
这就道出了万科进军商业的意图，旨在为抢占未来的资本运作的制高点。目前，在国外，大部分商业地产通过证券化最终实现稳定的，例如，凯德中国，旗下的商业地产均通过成立基金来运作，并给投资人稳定的回报。
而对于万科仅有600亿元的净资产来说，长期自持项目并不现实。郁亮认为，一个10万平米的综合体，占用的资金相当于一个地方分公司。也有消息称，中国的REITS（房地产信托基金）在十八界三中全会后，将逐步推进。据了解，早在2009年，郁亮就专门成立了一个研究REITS的部门。
“这是有前瞻性的，做商业地产怎么退出，万科也在研究。”亚太商业不动产学院院长朱凌波告诉地产中国网：“证券化肯定是大方向，但在相关政策出台后，如果还没有这样的资产，就落后了，因此万科的商业虽然处于初级阶段，但不影响未来的资本化运作。”
毛大庆也坦诚，未来，万科旗下商业项目进入中后期，将考虑以股权或者债券等多种方式“退出”，“我现在的目标是能够达到开一个商业项目就可以"资本化"一个，然后以收取管理费等方式来自己运营。”
在朱凌波看来，万科进军商业地产，并非只为商业而商业，旨在孵化其资产证券化的管理模式，“一旦模式成熟，就可以整合资源，运营其他发展商持有的优质项目。”这也与万科目前定位的“城市综合配套服务商”并行不悖。
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