[摘要] 近两年随着正定新区的建设，城市北跨的概念越来越热，但是随着石家庄单价地王落户南二环，沉寂已久的省会南部楼市重新引起了人们关注。房天下在近期的市场调查中发现，新火车站商圈尤其新地王周边的楼盘纷纷传出涨价消息，多个楼盘甚至表示明年房价就会破万。
编者按：近两年随着正定新区的建设，城市北跨的概念越来越热，但是随着石家庄单价地王落户南二环，沉寂已久的省会南部楼市重新引起了人们关注。房天下在近期的市场调查中发现，新火车站商圈尤其新地王周边的楼盘纷纷传出涨价消息，多个楼盘甚至表示明年房价就会破万。与北二环附近房价普遍只有七八千元相比，南二环房价有望率先破万，那么房价破万究竟靠什么？城市南部楼市潜力究竟如何？城市南部又将面临什么样的机遇、迎接怎样的挑战？
现状：新地王落户南二环 新火车站商圈逐渐成熟
提到南二环就不得不说石家庄新单价地王，土地面积仅87.5亩的[2013]036号地块吸引了七家实力房企的激烈争夺，最终经过373轮竞拍，该地块最终以12.06亿元的价格成交，出让单价为1378万元/亩，楼面地价更是高达6579元/平米，击退群雄，力揽新地王的开发商正是石家庄本土实力房企天山集团。房天下对参与土拍的多个房企进行了现场采访，各开发商提到的的字眼就是二环内净地和靠近新火车站商圈。虽然土拍之前就有很多业内人士预言036号地块有望成为石家庄新地王，但是最终成交价突破十亿仍然出乎很多人意料，业内人士预计该地块项目建成后售价将达到13000元/平米以上。
随着新地王落户南二环，地王周边楼盘也积极行动，房天下在走访周边楼盘时，售楼员在介绍项目时多半都会提到新地王，并表示项目房价马上就会上涨。新地王诞生受益的楼盘当属孙村城中村改造项目盛邦大都会，房天下从项目方得知该项目的南区部分紧邻新地王，目前项目南区已经停止销售，并计划修改规划，放弃原来的刚需定位，主打中高端住宅产品，售价肯定会超过一万。目前盛邦大都会在售的北区住宅售价也已经达到9000元/平米以上，售楼员透露年后售价也将很可能突破万元大关。
除了新地王周边项目房价出现较大涨幅外，日益成熟的新火车站周边房价也已 过9000元/平米，突破万元只是时间问题。
此外与石家庄其他区域相比，新火车站商圈周边大型商业项目云集也是其房价领涨石家庄的重要原因。紧邻新火车站的联邦祥云国际、塔坛国际商贸城，以及紧邻新地王的盛邦大都会，都有体量巨大的商业地产，其中联邦祥云国际商业部分占地达426亩，塔坛国际商贸城商业部分建筑面积更是超过170万平方米，盛邦大都会的商业部分也超过了90万平米。这些超大型商业都聚集在新火车站商圈周边，相比石家庄北部缺乏大型商业项目的缺陷，石家庄城市南部的商业优势尤其明显，成熟商业对住宅价格的带动显而易见。
现代城市发展离不开交通的发展，其中地铁更是重中之重。虽然现在石家庄地铁刚刚开始建设，但是地铁房已经成为购房者普遍关注的话题。由于石家庄新火车站位于南二环，因此连接新火车站的地铁三号线率先开工，根据规划，地铁三号线自北向南连接新火车站之后折而向东，横贯整个石家庄南部区域，虽然这部分地铁尚未开建，但是也在无形中提升了城市南部的区域价值。
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问题：城市南部各区域发展不平衡 缺乏集群效应
虽然新火车站商圈周边几个大项目房价有望率先破万，但是依然难以掩盖城市南部各区域发展不平衡，缺乏集群效应的问题。
以新火车站商圈为例，两个超大体量楼盘联邦祥云国际和塔坛国际商贸城均位于新火车站南部，该区域今后也将成为石家庄最繁华的区域之一。但是两大项目虽然距离不足一公里，中间却被京广铁路分割开来，分居铁路两侧，今后难以形成统一的商业中心，将很可能陷入各自为战的境地。新火车站西侧和北侧则发展相对落后，以老旧住宅为主，房地产项目大多体量不大，缺乏亮点项目。新火车站东部虽然已经有了盛邦大都会和天阳御珑湾等重点项目，但是区域整体发展却是新火车站商圈最落后的区域。由于京广铁路的天然阻隔，加之新火车站东广场未能竣工，东部虽然在空间距离上属于新火车站商圈，至今却未享受到新火车站带来的实惠，也很难与新火车站建立联系，该区域有众多老旧厂房及老小区，开发难度也很大。
除了新火车商圈之外，石家庄南部区域尤其南二环以外发展相对缓慢，无论是项目数量还是项目质量都远比北二环差，这也是近几年城市北跨所导致的后果，使得城市南部发展缺乏深度。
观点：地王诞生只是偶然事件 南部发展仍需稳健
近两年，石家庄城市北跨的呼声越来越响亮，这也使得城市南部逐渐消沉，但是地王诞生及新火车站商圈的逐渐成熟却导致南部房价极有可能率先破万，那么南部是否真的会像它的房价一样充满潜力呢？对此业内人士也是各持己见。其实仔细分析036号地新地王的诞生过程就可以知道，新地王的诞生只是偶然事件，该地块虽然位于南二环以内，且为净地，确为一块难得的好地，但是成交价格却远远超过其应有的价值，地王的诞生其实是几家实力房企博弈的结果，并不能代表该地块以及该区域的实际地价。
石家庄房地产市场的主力消费群体是以刚需购房者为主，刚需购房者对房价的承受力是有限度的，其承受力也是决定房价的主要因素。地王和万元楼盘的诞生有其特殊原因，因此笔者认为，城市南部的发展还是应该稳健为主，开发商在做好前期规划的同时，找准自身定位，开发出市场真正需要的产品。
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