[摘要] “京七条”、“沪七条”、“深八条”，领涨于全国的三个一线城市近期频繁、突击“出招”——“首付比例提至7成；对非户籍人士从严限购；涨价楼盘不批预售证……”楼市调控大有“升级”态势。
“京七条”、“沪七条”、“深八条”，领涨于的三个一线城市近期频繁、突击“出招”——“首付比例提至7成；对非户籍人士从严限购；涨价楼盘不批预售证……”楼市调控大有“升级”态势。
昨日（11月11日），广州又传出官方消息，称“穗N条”已形成，待审核完成后择日发布。虽具体条款不详，但按照当地资深业内人士的话来说，“基本的招数估计都会有。”
“招数不在新，管用就行”，但不少业内人士坦言，一线城市“升级版”新政只能有助于短期内的楼市“退烧”，无法解决诸多根本性的量价难题。
此外，新华房产通过近期的落地调查也发现，“突击式”的调控加码很难全面铺开，只有建立并健全长效的市场化机制，才能真正实现房地产市场的良性发展。
突击“疗效”有限
国家统计局9月房价数据显示，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅悉数超过了20%，而实际上，这一统计数据从今年5月份开始就已然进入了“两位数时代”。
在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，这便是一线城市新政升级的导火索——
10月11日，深圳市出台“深八条”，将二套房首付从此前的六成提高至七成。上海在此基础上，对限购加码，其上周五发布的“沪七条”中规定，对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
如果说，“提高首付比例”和“加码限购”都是老调重弹的话，北京的“禁涨令”就更具火药味些，不仅明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售，对于今年以来上市的项目，也要求新盘价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。
虽说“火药味”十足、调控的房价的决心也显而易见，但综合新政落地后，一段时间以来各种渠道的声音，突击性的“疗效”有限。
以首付比例提高为例，“一线城市的购买力水平本身就高，大部分改善客群是全款购房，首付比例对这部分人没有任何影响。”张宏伟指出。
的确，有数据显示，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。
至于北京的“禁涨令”和“禁售令”也被指仅能短期“退烧”，诚如北京的一高端住宅开发商所言，“今年不批，难不成明年也不批吗？即便一直不批，房价就能降下来吗？恐怕是供应少了，需求却始终旺盛，房价不跌反涨。”
张宏伟也支持这种“反弹论”。他指出，延发高端楼盘预售许可证的方法，实际上是在控制中高端楼盘在市场当中的成交量，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，但这种做法只能是短期内维稳市场，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会出现报复性反弹，继而引起市场波动。
铺开“治疗”难现
即便“疗效”有限，但距离年终越近，房价控制的任务就越紧。便有不少二三线城市的购房者开始担心，“升级版”新政会否蔓延？
不过，从近日新华房产性的落地调查来看，除了广州有望落实外，新政铺开的可能不性并不大，且具有一定的难度。
以江苏苏州为例，当地的一位资深房评人士指出，目前苏州的房价涨势处于稳定状态，供需关系也较为健康，倘若落地“禁涨令”和“禁售令”，反而会导致供应出现阶段性断货，致使在售房源价格上调，不利于整体的市场环境。
至于“二套房首付提至七成”，在其看来，并无必要，只是需求后置罢了，“毕竟首改客群依然存在刚性需求，需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。”
临近的无锡则做出了官方的回应，明确表示，暂不会有地方性新政出台。数据显示，10月份无锡商品房成交面积为54.09万平方米，同比下降7%，环比下降8.92%，“类似于无锡这样的三四线城市，有一定的库存压力，一线城市版本的新政在打压房价的同时，也会对成交量产生负面影响，适得其反。”无锡房管局市场处处长江建华分析指出。
此外，沈阳、青岛、郑州、天津、宁波等地也都纷纷表态，暂不跟进，不过，这其中并不包括一线城市“三缺一”的广州。
事实上，早在“京七条”发布之时，记者就曾采访到了广州市国土房管局。该局当时的答复是“将根据城市住房特点和房地产市场运行态势，研究我市住房政策。”
而在上海“沪七条”出来之后，国土房管局终于有了较为清晰的表态。日前，市国土房管局相关人士表态称，“穗N条”已经形成，但需待市政府审批，具体出台时间还在研究中。至于有哪些新的调控措施，目前不方便透露。
虽然具体的调控措施尚不明了，但显而易见的是，今年以来，广州的调控压力不小。根据年初目标，广州今年的房价涨幅控制目标在10%，即低于15448元/平方米。而统计数据显示，广州前9月均价已经达到了15965元/平方米。这意味着，第四季度房价要下降2500多元才能达标。而根据10月的网签数据，广州十区两市网签9287套均价12992元/平方米， 中心六区创今年新高逼近3万/平方米，达成目标的难度显而易见。
同步处于研究状态的还有南京。国家统计局数据显示，截止今年10月，南京商品房价格已连涨16个月，今年前9月的同比涨幅更是高达14.5%，再创新高，排二线城市前列。10%的年度房价控制目标铁定告吹。
“在此背景下出台新政的可能性很大。”有业内人士指出，即便实效并不明显，地方政府也必须得做出一些动作来表态的。
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