[摘要] 截至目前，已有14家房企公布前10月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，14家房企合计前10月销售业绩突破4989亿，同比涨幅高达35.4%。但与之相对的是，三季报显示，净利润率从之前的24.6%，下滑至单季度9.1%，创2008年以来的新低。
截至目前，已有14家房企公布前10月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，14家房企合计前10月销售业绩突破4989亿，同比涨幅高达35.4%。但与之相对的是，三季报显示，净利润率从之前的24.6%，下滑至单季度9.1%，创2008年以来的新低。
对此，业内人士指出，2012年以来市场反弹，回暖有力，房企销售回款增加明显。与此同时，房企依赖土地带来的大大降低，房地产行业暴利时代或已结束，但百姓期望房价下降较为困难。
销售大增
中原地产市场研究部统计数据显示：截至目前，已经有14家公布前10月销售业绩，合计前10月销售额突破4989亿，同比上涨35.4%。这意味着，房企大多创造历史销售纪录，完成销售额超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩。
数据显示，融创10月单月销售62.5亿元，前10月营收总额388.6亿元，同比上涨70%；万科10月单月销售173.5亿元，前10月营收总额1458.5亿元，同比上涨32.57%；恒大单月销售166.2亿元，前10月营收总额912.7亿元，上涨25.3%。奥园10月单月10.4亿元，营收总额65.5亿元，同比上涨73.6%；瑞房更是以88.25亿元营收总额，同比涨幅高达170%。
中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，自2012年以来，房地产市场持续回暖，成交量连创新高，而房价高企进一步带动潜在购房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。
的确，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年10月，100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，
CRIC研究中心报告显示，2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。其次，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为高房价的推手。
存量房逐月跌至历史水平，CR IC数据显示，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，典型城市中南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。
利润下降
根据此前上市房企公布的三季报统计，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。但值得注意的是，单季度来看，三季度的净利润率为9.1%。
链家地产市场研究部张旭表示，从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅远低于营业收入，房企的增收并未带来净利润的同比变化。他认为，结算周期是造成此次净利润下滑的主要原因。“从结算周期估计，2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点，这些项目在较为冷清的市场中，被迫‘以价换量’，在保销量和保利润之间选择了前者，带动了整体利润率下降。”
“土地价格飙升也是利润率下滑的重要原因。”张旭表示，之前房企低价购地，依赖土地带来。但随着地越来越稀缺，近两年地价飙升，也使房企可图之利逐渐减少。
的确，美联物业数据显示，北京前三季度土地成交面积723万平方米，成交总额为1121.4亿元，较2012年同期上涨135.9%。上海前三季度成交847万平方米，成交总额为1447亿元，同比上涨323.6%。广州方面，前三季度成交总额达181.7亿元，同比上涨184.2%。深圳成交总额达258.3亿元，同比上涨440.4%。
从平均楼面价看，北京前九月平均楼面价11484 .2元，较2012年平均楼面价7983.9元上涨43.8%，上海前九月平均楼面价9142 .3元，较2012年平均楼面价5484 .6元上涨66.7%，广州则上涨99.1%，深圳更是高达109.2%。
美联物业研究中心王晖对此表示，虽然房价一直以较高的水平大幅增长，但相对于地价指标来说，地价更是激增，而高地价则进一步使房地产业高利润的终结。
负债高企
从9月开始，多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。CRIC数据显示，不包括即将发行大额美元债券的万达商业地产，近50天共有9家房地产公司在发行超过52.5亿美元约320亿人民币的债券。其中，9月17日，绿城中国率先发行了笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据，10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。
CR IC研究中心研究员朱大鸣指出，一方面，融资成本降低推动房企再融资，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。另外，企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好，企业更多采取观望状态，减少投资力度的同时加大周转速度，因此，去年主要房企的土地存量出现一定的下降，企业急需在今年进行大面积的补充。
值得注意的是，此前知名财经评论人叶檀指出，房企负债率已达近10年值，已有高风险苗头。叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报，房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。
叶檀认为，在大规模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，随着明年三、四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小房企将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。
但张旭认为，虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。“预收款属未来有待确认的收入，大部分是期房，因此，从此角度看，房企资产负债率保持平稳，甚至小幅下降。”
因此，张旭指出，在负债平稳，资金链较好的背景下，房企扩张意愿增强，房企的净利润率在后市或会出现反弹，但是上涨的空间有限。
房价难降
“短期内房价难降。”张大伟分析认为，从目前市场看，房企销售任务完成较好，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。因此，在量不是重点的背景下，为作高利润冲刺，房企或会在四季度的最后几个月开始惜售。
张大伟认为，从目前市场走势看，大部分企业对价格利润上涨已经形成共识，这种情况下，特别部分一二线城市的购房者部分已经陷入恐慌，各地日光盘迭出，房企惜售下，楼市四季度降价动力不足，上涨的趋势很难改变。
同策咨询研究部总监张宏伟也表示，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在是遥遥领先了。这意味着房企仍将利用稀缺的住房资源控制房价。
“但楼市很难复制过去几年的爆发式上涨，房地产行业的暴利时代已经结束。”张旭指出，在国家宏观调控下，房价上涨预期会有一定幅度降温，转而房价上涨幅度也将进一步遏制。
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对房地产后市的看好，绝不仅仅表现在房价的持续上涨以及土地市场的火爆，由资本市场亦可“窥见一斑”。机构数据显示，今年前10月，房企已从国际投资者手中借款约171亿美元，远远超过了2012年的83亿美元。
业内人士表示，随着上市房企资金更加充裕，接下来肯定会加大在重点城市的拿地力度，一线城市地价或将继续被推高。
扎堆境外发债
昨日，万科地产香港宣布，通过其子公司首次发行1.4亿新加坡元(约合6.9亿元人民币)4年期定息债券，债券票面利率为3.275%。而此次发债是自万科地产香港年内第二次发债融资。
据记者粗略统计，9月以来，除万科外，还有绿城、绿地香港、方兴地产、恒大地产、碧桂园（价格动态户型图论坛）等多家房企先后公布了发债计划，甚至还包括今年刚完成IPO的五洲国际（价格动态户型图论坛）和当代置业。
不仅如此，海外资本市场对房企债的认购热度也超乎想象。中国海外发展日前发布一笔总额高达15亿美元的债券，却获得131亿美元的超额认购，这是目前内地房企在美元债市场上获得金额的发债。
在多位业内人士看来，买地扩张是国内房企急需资本的重要因素。目前房企房企豪赌一线乃至热点二线城市房价，上演一出出土地争夺战，其背后无疑是对资金实力的比拼。就在11月4日，北京一共推出8宗地块，均位于五环以外且多半要求配建自主性商品房，却引来众房企的哄抢。
与此同时，充裕的资金被认为增强对政策调控的抗压能力。“就北京市场而言，不是传言暂停4万元以上项目的审批吗？资金充裕的话那就可以扛着。”有业内人士向新华网记者表示。
发债能力出现分化
此轮融资潮被认为与美国量化宽松不无关系。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示，随着美联储于9月份公布将继续执行每月购买850亿美元债券的计划，加上奥巴马计划提名支持维持量化宽松政策的美联储副主席耶伦担任主席，消息提振了市场风险偏好。
而从国内来看，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，今年的信贷政策属于外松内紧的态势，更多希望盘活存量资金。针对政信平台、影子银行的整治，加大了开发商获取资金的难度。
不过房企的发债能力却出现了分化。万科地产香港发行的8亿美元5年期定息债券，债券票面利率为2.625%，每100美元债券发行价99.397美元，折合年率2.755%。当时，这一低债券票息被认为颇为罕见。
记者注意到，恒大、碧桂园等知名房企发行的优先票据利率都在8%左右，但部分内房股则必须承受较高的利息成本。其中，旭辉控股、五洲国际、珠光控股与中国地产集团发行的优先票据利率均在10%以上，其中五洲国际票面利率高达13.75%。
由于内房高息债至今没有违约记录，公司定期披露财务信息，加上超越全球所有地方的超高息率，吸引了全亚洲的高净值人群。
警惕“以债养债”
不过，这并不代表不存在风险。早在今年4月，国际货币基金组织(IMF)就在其权威报告中却警示内地房企，需警惕负债水平走高而引发的“以债养债”问题。
数据显示，房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。
而众所周知，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，负债率高企的房企未来风险不可测。实际上，十八届三中全会之后的房地产政策走向就不是那么明朗。
除此，有专家认为海外发债的成本亦不容忽视。目前，以美元计价的债券是内地企业海外发债的主流。假使人民币对美元的过程还能继续下去，那内地企业海外融资的实际利率要低于名义利率。
倘若不能持续，海外融资的成本有可能逐渐加上贬值的因素，现在相对低廉的融资成本到时可能会显得有些沉重。尤其是对于那些发行中长期美元债券融资的企业来说，汇率波动带来的风险也许比想象中的要大。
另有分析人士认为，随着融资渠道的拓宽，“钱多地少”越来越困扰开发商，未来两月会有更多房企在土地市场“出手阔绰”，土地市场将面临持续升温。
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