[摘要] 三季度，内地房地产企业海外市场融资力度逐渐升温，从9月开始，多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。综合惠誉、穆迪和香港交易所的数据，共有9家房地产公司在短短50天内发行超过52.5亿美元的债券，这还不包括万达商业地产即将发行的大额美元债。
和讯房产消息三季度，内地房地产企业海外市场融资力度逐渐升温，从9月开始，多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。综合惠誉、穆迪和香港交易所的数据，共有9家房地产公司在短短50天内发行超过52.5亿美元的债券，这还不包括万达商业地产即将发行的大额美元债。其中，9月17日，绿城中国率先发行了笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据，10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。企业缘何在近期频繁进行大量融资行为呢？我们认为，房企这次大规模的融资行为主要有三点原因：
融资成本降低推动房企再融资
从融资目的来看，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。美联储货币宽松政策增加了海外资金的流动量，大量资金流向香港市场，资金流动性的大幅提升，带动了利率的逐步下降，而房企的高周转主要依赖于“以债养债”的模式，通过高额利率的借贷扩充企业的资金，进行投资和买地行为，因此，随着企业融资成本压力显现，企业选择进行更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务。
另外，企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好，企业更多采取观望状态，减少投资力度的同时加大周转速度，因此，去年主要房企的土地存量出现一定的下降，企业急需在今年进行大面积的补充，2013年上半年市场的供应总量大幅提升，企业的拿地力度有所增加，随着年末的到来，企业希望在市场利好之下进行最后的投资活动，因而在近期大幅举债。另外明年预期可能将进入新的加息周期，融资难度和成本可能出现提升，企业希望赶在政策出台前，进行一波投资开发。
长期债务总量提升，企业短期债务风险减少
从融资期限来看，较长的还款期限既能有效降低企业短期的资金压力，又提升企业的抗风险能力，同时，融资成本分摊到每年，成本开支压力并不会如此显著。房企新融资的融资期限大多是5年期及以上，利率平均在7%左右的长期融资，高利率的贷款虽然会加大企业的成本开支，但是每年的利息额度并不高。从绿城中国的企业融资来看，企业为了自身的快速发展，进行大量融资，2011年末债务总量很高，净负债率达到148.7%，企业融资多数为1至2年的短期高额利率融资，随着企业投资力度降低，提升资金回笼速度，企业净负债率下降至2012年末的61.3%，降幅达87.4%，企业信用评级逐步优化，更容易获得长期贷款。从企业的财务报表中可以明显看出，企业长短期债务比从2012年上半年0.45提升到13年同期的1.32，提升193%。信用评级的提升代表评价机构对企业资金状况的认可，从而可以从银行及信托方面获得融资成本更为低廉，还款期限更长的贷款，这将有效提升企业的抗风险能力。
图：2010年-2013年上半年龙头房企长短期债务比
龙头房企抗风险能力强，现金流稳定违约风险较小
从资金风险来看，近期融资的房企主要以龙头房企为主，龙头房企依靠突出的销售业绩及优异的信誉能力，违约风险可能性较小。企业虽然近期有大额高息融资行为，债务风险压力有所提升，但从这些融资的房地产企业来看，主要以万科、绿地、中海、恒大为主的龙头房企，这些企业在自身的风险把控上具有很强的意识。从短期风险情况看，现在市场总体比较温和，龙头企业在销售能力上十分的优异，企业原有的现金流加上新的销售回款足以覆盖企业的负债，因此，企业的抗风险能力较强，违约风险可能性不大。
标杆房企近两月融资情况
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