[摘要] 当前，有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点，其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意，他对于城镇化涉及的科学问题分析切中要害。
《经济参考报》：对于未来房价走势您有何判断？
李铁：我认为，除了看住房供应量大小外，还需要考虑以下几方面因素：
首先，城市的辐射范围。城市等级越高，辐射范围就越广，北京辐射，省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以 打 破 ， 在 这 种 情 况 下 ， 资 源 短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。
其次，城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区，城市辐射范围虽然不如西北地区的城市，但是人均收入水平高，也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。
最后，土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区，压低土地价格，赔钱搞招商引资，形成工业产业，来支撑政府的G D P和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩，结果城市摊子越来越大，基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭，所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还，而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环，导致现在新区、新城不断扩展。
综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。
有人认为，中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫，其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和，而中国才刚刚过半，户籍人口城镇化率才35 .3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间，启动内需也与此有关。分析中国的泡沫，成因不同，结果也不同，可能会带来局部中小城市楼市的崩盘，但是在高等级城市不仅不会崩盘，还会上涨。
解决房价居高不下需改革
《经济参考报》：高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐，不利于推进城镇化，农民工进的来，但是无法在城镇中定居，而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患，许多地方出现了各种所谓的“鬼城”，您认为要解决高房价需要采取哪些措施？
李铁：新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下的问题只有通过改革才能实现。
，尊重市场规律，不要让稀缺的资源被限定在较低的价格，造成严重的浪费，促进商品房价格的市场化。取消限购政策，认同房价上涨的市场规律，政府通过税收等措施，拿出更多的资源解决公共服务的问题。
第二，提高城区稀缺土地资源的利用效率。现在的二 、三线城市，一些城市把自己搞成所谓的生态城市 、 绿色城市，摊大饼，形成了土地的严重扩张，搞上百米宽的大马路，几千亩的大广场，几平方公里甚至十几 平公里的生态公园，有的城市面积并不大，人口也不多，只有十几万人、二十多万人，根本没有这么大的需 求，这样造成土地资源的严重浪费。
第三，合理配置空间公共资源。一是通过市场的规律，或者通过行政的引导，使一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理疏散人口，遏制房价的上涨趋势。二是改变交通状况，原来高速公路连接中小城市，现在要建设轻轨，在相对远的地方，增加中低收入者购房的供给。
第四，加大租房的力度。人口的流动就业和居住，在任何一个市场经济国家都是常态，不能通过所谓的改革，去强化保障房的福利供给，来把这种流动的常态，通过传统的体制，打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下，租房有更广阔的市场。2 .6亿农民工和7000万城镇流动人口，绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程中我们有更多的选择，可以引导民间资本，甚至在集体土地上进行改革，利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设，完善租房体系。稳定的居住条件并没 有 涉 及 买 房 还 是 租 房 ， 只 要 是租，也可以构成稳定的居住条件，租房的市场、租赁市场的供给，也会 为 房 地 产 业开辟一个广阔的空间。
总之，推动新型城镇化需要推进户籍制度改革，释放人口红利；坚持集体土地改革，释放集体土地的低成本 红利；进一步推进城镇等级管理制度改革，促进城市发展资源的平等分配，释放中小城市的活力，为中国的 经济、为房地产企业提供更好的发展平台。
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