[摘要] 今年3月中旬，招商地产[简介最新动态]上海佘山珑原项目6折促销的消息，在上海楼市引起了关注。但根据网上房地产的信息，这一项目在6折之后的9个月内，总共只卖出11套别墅。而该项目首批供应达125套，总建筑面积为27028万平方米。
今年3月中旬，招商地产[简介动态]上海佘山珑原项目6折促销的消息，在上海楼市引起了关注。但根据网上房地产的信息，这一项目在6折之后的9个月内，总共只卖出11套别墅。而该项目首批供应达125套，总建筑面积为27028万平方米。
值得一提的是，招商地产为开发珑原别墅投入了重金。招商地产半年报显示，截至今年6月30日，佘山珑原项目的开发成本已经达到23.49亿元，但根据网上房地产的数据，截至目前，项目销售额却只有6800多万元。
高成本低售价
2009年末2010年初，有三家知名房企同时进入上海松江。除了招商[简介 动态]在上海佘山的珑原项目外，还有华润的佘山九里以及龙湖的好望山项目。在这三个项目中，珑原是容积率在1.0以内、可开发纯别墅小区的地块，因此楼板价达到16378元/平方米，远远高出龙湖项目10750元/平方米和华润项目11502元/平方米的楼板价。
在招商高价拿地不久之后，国土资源部就下达“限墅令”，珑原成为松江最后几幅容积率在1.0以内的可开发纯别墅小区的地块。
但土地资源的稀缺性，并没有转化为招商珑原项目的竞争优势。
根据统计，珑原项目的平均成交均价仅为2.9万余元，而龙湖好望山别墅的成交价格在32000~34000元之间，且迄今已卖出50余套房源约10000多平方米。同样只卖出十余套产品的华润佘山九里，尽管开发的是大平层产品，但售价却已经达到4万元/平方米左右，而且单套总价超过1000万元，而招商珑原的平均单套价格为六七百万元。在总价和单价都占有优势的情况下，招商珑原的销售面积迄今为止只有佘山九里的1/2。
事实上，珑原目前的成交价格已有可能给招商地产带来亏损。根据招商地产半年报，这一项目的预计总投资达33亿元。根据这一项目招拍挂时的文件，总建筑面积为104766平方米，这意味着项目每平方米的投入将超过3.14万元。半年报透露，招商根据存货减值测试结果，对上海佘山珑原项目计提存货跌价准备超2亿元。
产品和营销掣肘
土地资源具有稀缺性，又具有价格优势，为何佘山珑原的竞争力远远不如竞争对手？
有业内人士告诉《每日经济新闻(微博)》记者，珑原项目的缺陷在于房型，其卧室、客厅等房间的实用面积和普通公寓相当，这和很多人心目中的豪宅差距较大。记者在现场看过珑原别墅的样板房后，确实发现有上述问题。
此外，珑原项目对市场的把握也存在问题。根据网上房地产的信息，这一项目去年6月就拿到预售许可证，但据媒体报道，项目今年3月才对外销售。而龙湖好望山的50多套已售别墅中，有38套是在去年的7~9月销售的。珑原一再延迟开盘时间，错过了的销售时机。
对于该项目销售等问题，《每日经济新闻》尚未得到招商地产上海公司的回应。
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