[摘要] 一组成交数据让人们对年末的楼市行情有了新认识。北京中原地产统计显示，截至11月18日，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数达171735套，比10月同期上升45.5%，创近两年来的月度同期成交纪录。其中，北京、上海等热点城市的签约量均达到年内新高。在冬天的传统销售淡季，这种行情让人颇为意外。
一组成交数据让人们对年末的楼市行情有了新认识。北京中原地产统计显示，截至11月18日，11月54个主要城市新建住宅签约套数达171735套，比10月同期上升45.5%，创近两年来的月度同期成交纪录。其中，北京、上海等热点城市的签约量均达到年内新高。在冬天的传统销售淡季，这种行情让人颇为意外。
淡季不淡，旺季不旺。自2008年以来的楼市成交中，不少热点城市频繁在年末出现翘尾行情，而“金九银十”等传统销售旺季往往不如人意。分析人士认为，近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”。
业界预期，未来房地产市场将延续复苏态势，今年末的市场成交量可能继续维持高位。业内人士呼吁，应尽快建立长效机制，维持房地产市场的稳定运行。
年末频现翘尾行情
作为计划在本月末开盘的北京“长楹天街”项目的销售员，小李最近忙得不可开交。不少客户都在询问具体的开盘时间和价格，更有人担心自己排不上号，请求将自己的房号向前排。无独有偶，位于通州区的“金地格林”项目，原计划今年年底开盘，但购房者已经排到1000多号，远超过本期释放的房源数量。
在经过一个成色不足的“金九银十”后，北京楼市在11月重新活跃起来。根据北京市住建委的数据，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合计签约为16292套，创今年单月同期的新高，比去年同期上升129.2%。
北京楼市上一轮的成交高点出现在今年7月和8月，当时分别成交住宅29089套和28811套，达到今年以来的值。这样的成交量甚至接近“新国八条”出台前的市场交易水平。
今年年末，北京楼市很可能迎来今年第二个成交高峰。中原地产研究部总监张大伟认为，随着市场供应上升以及业界对政策预期的见底回升，未来两月北京楼市成交量将继续向好。或许难以突破7、8月的成交量，但市场迎来“暖冬”已成定局。
在近几年来的北京楼市行情中，“暖冬”的说法颇为常见。历史数据显示，2008年、2009年和2011年，北京楼市的成交高峰分别出现在11月、12月和1月，年末楼市迎来旺季已成惯例。例外的2010年，北京楼市成交高点出现在4月。
同样的情况不仅在北京出现。根据中原地产的监测，近几年来，多数热点城市都在年末迎来成交高峰。这种市场表现与天气寒冷带来的“淡季”预期并不吻合。
分析人士认为，由于我国房地产市场走势受政策影响较大，而年末往往是重要的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。同时，一些房地产企业为冲击年度销售任务，也经常在年末扩大供应，并推出相应的优惠措施。
“反周期”特征明显
相比之下，一直被看作旺季的“金九银十”，市场表现却不如人意。以北京为例，位于今年两个成交高峰期之间的9月和10月，成交住宅均不足24000套，虽比去年同期有所增加，但仍然是今年的相对低点。从2008年以来，北京楼市9月和10月的交易情况均不理想，“金九银十”已严重褪色。这种情况在其他的热点城市也普遍存在。
“淡季不淡，旺季不旺”成为近几年来楼市成交的主要特征。中国证券报记者梳理近年来北京市场的月度成交情况发现，除“金九银十”缩水外，作为传统销售淡季的夏季和冬季，市场往往出现热销，楼市成交规律已与人们的预期不一致。
对于出现上述情况的原因，阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲向中国证券报记者表示，政策信号的频繁释放，打乱了房地产市场内在的自然销售周期，导致市场出现“反周期性”。
范小冲表示，二季度以来的市场回暖，主因在于信贷政策的微调导致购房成本下降，加之房企降价促销所致。9、10月市场销售低迷，则主要受企业取消价格优惠的影响，同时，在国务院督查组调研楼市后，市场对出台更严厉的调控政策存在预期。11月以来的市场回暖，则体现了业界对“政策见底”的判断，加之个别高价地的出现，也带来了高房价的预期。
这清晰地反映了政策预期对房地产市场的影响。事实上，今年以来，有关房地产市场各项政策动态，如预售制调整、房产税推进、二手房交易税上调等信息，均或多或少地影响了房地产市场和地产股的走势。
多数业内人士认为，在我国房地产政策体系尚未完善、市场发展有待成熟之时，这一局面还将在相当长的时间内存在。
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呼吁建立长效机制
对于未来的市场走势，业界判断颇为乐观。范小冲认为，限购、限贷等政策手段短期内不会取消，因此，市场将会在此基础上继续复苏。从长远来看，城镇化进程的加速也将给市场走势带来长远的利好消息。
北京某上市房企负责人也表示，明年宏观经济复苏的态势未必如预期般乐观，房地产业作为经济增长点的价值将得以凸显，加之购房者对资产避险的要求强烈，购房需求也随之上升。因此其对未来的市场走势总体乐观。
统计显示，今年10月，70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格平均上涨0.041%，比9月有所扩大。这也是自今年6月以来，该数据连续5个月保持上涨。多数分析人士认为，在经历了长时间的底部震荡后，房地产市场将缓慢回升。
即便在新一轮的市场周期中，房地产业将迎来诸多利好，但多数业内人士仍然呼吁尽快建立市场化的长效调控机制，摆脱房地产市场对政策的过度依赖。
与市场化调控手段相比，行政手段的弊端显而易见。根据国家统计局的数据，近几个月来，房地产投资增速、商品房新开工面积、房地产企业购地面积连续出现负增长，这将可能影响到后市的供应。同时，对于政策信号的过于关注容易造成恐慌情绪蔓延。
范小冲认为，应尽快出台长效机制，以差别化信贷、税收等市场化政策，取代“限购令”等行政化政策，从而为房地产市场实现内在平衡。不少业内人士呼吁，房产税试点应加快扩容，该税种可在减少地方对土地收入过度依赖的同时，也对投机投资需求形成打击。
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任志强炮轰限购政策 称地产调控影响幸福
华远地产股份有限公司董事长任志强、首创集团总经理刘晓光、中国城乡建设经济研究所所长陈淮三位地产大佬就房地产是否幸福展开激辩。
有“任大炮”之称的任志强在论坛上炮轰限购政策。任志强表示，房地产调控措施就是不让你幸福。比如说农村人想买房子，不能买。买第二套，不能买，买第三套，更不能买。“政策调控目的就是让大家不幸福。”任志强说。
不过在场的刘晓光和陈淮并不太认同。
陈淮认为，所有的调控文件都在强调努力支持保护鼓励老百姓自住型需求，没有一次说老百姓自住型、改善型首次置业的需求应当受到抑制。说调控就让老百姓没房子住了是没有道理的。陈淮表示，这十余年我们的改善是老百姓住房条件的改善，这十年我们盖的房子相当于三分之一的家庭搬了新房。
刘晓光则表示，限购政策在房地产调控中起了很大的作用，但不能就此说限购就影响了幸福。限购对已经有房的人影响不大，对没有房子但是又不符合条件的人肯定是有影响的。限购确实是一个不得已的办法，今后一定会取消。
调查显示，15%网友认为买房是结婚的必要条件之一，40%的网友认为房价过高。
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