[摘要] 2011年持续了近一年的限购政策已经产生了明显效果，不少城市房价开始出现明显松动，而随后部分城市出台的“限价”政策更是再加一份寒意，尤其在进入10月以后，全国楼市特别是一线城市房价下降态势愈加明显。
导语：
2011年持续了近一年的限购政策已经产生了明显效果，不少城市房价开始出现明显松动，而随后部分城市出台的“限价”政策更是再加一份寒意，尤其在进入10月以后，楼市特别是一线城市房价下降态势愈加明显。住宅市场方面，主导权从卖方转向买方宣布了“金九银十”的消散，开发商的信心不断受挫的同时购房者观望的态度也越演越烈，越来越多的房地产开发商开始降价促销，形式也从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖，房价拐点确立。
中央政治局会议于2011年年末定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；同时，“坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点”这一定调，也表明中央在短期内不会放松房地产调控，还将通过保障房体系和房产税改革的进一步完善，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。
对于未来，政策面依然将是决定房地产市场走势的最重要因素，我们认为2012年整个行业将面临松紧有致的局面，从中央层面上看调控的主基调不会放松，限购限贷两大核心政策手段将不会出现根本的变化，而从地方层面上看则情况将略好于2011年，理由是经过过去一年的调控，一二线城市房地产市场交易量的持续低迷已经使得地方政府财政收入受到重压，在GDP逻辑不发生实质性变化的背景下，我们预计2012年会有越来越多的城市在政策执行环节上出现操作空间，而这即意味着2012年市场整体大环境可能将好于2011年，对于开发企业来说，掌握政策变化的规律，踏准市场需求释放的节奏，将是企业进一步发展的重心所在。
2012年上半年楼市政策盘点：
1月11日 贾康：今年房产税改革是重头戏或成财源支柱
""今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。" 1"月10日，财政部财政科学研究所所长贾康作出上述判断。此前不久，贾康曾指出：房产税将成未来财源支柱。
1月15日 新土地管理法有望今年出台
历经多轮修改的新《土地管理法》已上报国务院。新《土地管理法》将大幅提高农民在集体土地增值中的分配比例。
1月31日 住建部倡导购买绿色建筑或可享房贷利率优惠
对于普通市民来说，以后如果购买拥有绿色建筑标识的住宅、商铺或办公地点，不仅意味着能省下不少电钱，还有望在贷款利率上享有一定的优惠。住建部的《""十二五""建筑节能专项规划(征求意见稿)》，涉及了如上内容。
2月1日 温家宝两年五提房价合理回归限购仍是主旋律
在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号：限购仍是主旋律。
2月15日 住建部首次表态：地方政府不得擅调楼市政策
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。上周安徽芜湖公布一系列关于房地产调控的新政，其中包括对购房者货币补贴、免交契税等。四天后，芜湖市主动暂停了新政策的实施。去年10月11日，广东佛山成为明确提出放宽限购令的城市。但当晚11时24分，该市住建局紧急发文，决定暂缓执行。
2月18日 央行：2月24日起，下调存准率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
3月14日 国家发改委主任:正在研究房地产调控长期计划
国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。
3月28日 住建部副部长:将坚持房地产调控方向不动摇
中国住房和城乡建设部副部长齐骥28日在上海表示，将坚持房地产调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地落实好中央各项调控政策措施。
4月5日 小产权房清理方案上报国务院措施含强制拆除
在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。
4月10日 法出台司法解释:政府申请强拆须先评估稳定风险
4月10日，人民法院出台《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)，明确要求如果补偿明显不公，法院不能受理行政机关提出的强制执行申请。这个总共11条的司法解释，自2012年4月10日起施行。
4月24日 住建部调研住房公积金条例修改使用范围或扩大
目前住建部正在各地就公积金条例的修改进行全面调研，公积金使用范围有望进一步扩大。另据悉，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不会对此出台统一政策。
5月7日 购90㎡内成品房可获奖6‰房款
5月7日记者从扬州房管局获悉，为加快推进我市市区成品住房的开发建设，引导成品住房的市场消费，根据《市政府办公室关于加快推进扬州市区成品住房开发建设的实施意见》，经市财政局、市房管局研究决定，联合出台了《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》。
5月18日 央行下调存款准备金率0.5个百分点
从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5月25日 深圳小产权房有望确权
""深圳市土地管理制度改革综合试点""将正式启动。证券时报记者了解到，这一试点启动的背景是，酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于近期获批，深圳有望在土地改革上再次示范。
6月1日 住建部：购买绿色住宅 可获优惠房贷利率
住房城乡建设部获悉，根据近日发布的《""十二五""建筑节能专项规划》，金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。《规划》要求，加大绿色建筑规模化推广应用的支持力度，加大中央预算类投资和中央财政节能减排专项资金支持建筑节能和绿色建筑力度.
6月8日 央行三年来首度降息
中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
6月12日 《公共租赁住房管理办法》出台租金低于市场价格
6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
6月18日 别墅类房地产首次进入限制禁止用地项目目录
首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。
6月26日 河南微调楼市首套房""认房不认贷""再试中央底线
河南省人民政府网站消息《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，对有关楼市政策给予明确。 ""《意见》中有一个亮点，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。" "
小结：
1. 各地微调动作频频 调控已见“政策底”
近期，再度传出地方政府松动楼市调控政策甚至出台救市措施，如扬州奖励购房款、营口补贴公务员购房、厦门限购令松绑等，地方政府对于楼市的态度牵动着整个市场的神经。虽然5月23日国务院总理温家宝在国务院常务会议上仍强调，要稳定和严格实施房地产市场调控政策，不过从楼市政策走向而言，由于政策层面已经转向定向宽松，而不是持续收紧，暗示楼市调控“政策底”已经到来，政策面不可能进一步收紧，但仍将继续相对从严执行。
2. 八大“微调”政策在30多城市显现
据统计，目前有30多个城市出台了不同程度的楼市微调政策，根据地方微调的内容可以划分为：
一“免”：免或减征购房契税或退税。
如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。
二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠九折、八五折。
如，北京、上海、天津、 重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。
三“变”：改变普通住房价格标准。
如天津、 增城、中山、上海、南昌。
四“提”：提高公积金贷款额度。
例如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。
五“户”：重启购房入户政策。
例如长春市。
六“补”：补贴首次置业。
例如青岛、重庆、杭州、芜湖。
七“放”：放松限购条件。
如佛山、成都、 上海、象山。
八“松”：土地松绑。
如北京、广州、杭州、成都、昆明。
3. 逾10城市松绑公积金贷款曲线救市
近期，一些二三线城市调整公积金贷款政策，提高公积金贷款额度或降低贷款门槛等。去年，重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市曾不同程度的放宽公积金贷款条件及提高公积金贷款额度。今年年初以来，乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13 个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。如克拉玛依降低购房者申请住房公积金贷款门槛，信阳、南宁和滨州延长住房公积金贷款的期限，常州对住房公积金贷款给予一定额度的贴息补贴等。在公积金政策松绑的城市中，既有限购城市也有非限购城市。对于限购城市，可以刺激刚性需求，对于非限购城市，将促进市场活跃。可以确定的是，公积金政策的松绑为购房者缓解了一定的购房压力。地方的这些措施，既贯彻了中央“支持合理购房”的精神，刺激刚需入市。
从调控趋势来看，近40个城市已出台益于刚需入市的微调政策，运用公积金这一信贷手段的城市超过10个，且近几周来，各地政府支持首套刚需购房者的微调政策仍在不断出台；从目前市场来看，信贷的松动给市场走出底部提供了政策支持；从整体市场来看，预计部分项目的成交量会逐渐增加，但是整体市场限购限贷依然未松，所以之前未降价的项目价格依然会在购买力不足的情况下有所调整。
楼市调控政策见底，从整体市场来看，成交量可能会逐渐增加。一旦政策开始微调，观望情绪将明显降低，在信贷的整体微调下，房地产必然将是主要的资金流入行业，市场的低谷可以判断已经过去，而反弹的幅度将看刺激经济的力度。
4. “限墅令”再现江湖
时间
政策法规
2003.02.18 国土资源部发布《清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(国土资发【2003】45号)，其中第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”这也是国土资源部次叫停别墅用地。
2003.09.14 国土资源部再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发【2003】356号)，要求“停止别墅类用地供应。”
2006.05.30 国土资源部下发文件，要求“从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理”。
2007.04《2007年土地利用计划》出台。继2003年叫停别墅用地之后，国土资源部再度明确禁止别墅类、高尔夫球场等项目用地批建。
2012.02.23国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，通知要求严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
2012年2月23日上午，国土资源部土地利用管理司发布了2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知（以下简称通知）。通知要求，今年严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。具体内容为:计划土地供应总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%；确保保障性安居工程住房用地；因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
本年度出台的“限墅令”并非新面孔，在过去几年，亦曾有类似的政策法规出台。今年这一次，是近9年里，国土资源部第5次发布“禁墅令”。这一政策意味着，高档别墅尤其是独栋和大面积的联排别墅用地都不可能再有新的供应了。就政策本身而言，其与以往的“限墅令”并无本质区别，但长远来看，国家对别墅市场的调控是持续收紧的，不论是土地供应方面还是项目容积率方面，限制越来越多，规定也越来越详细和明确。尤其当国家从土地供应量这一源头限制了未来别墅的整体上市量后，未来的别墅产品，尤其是低容积率的别墅产品，一经面世本身便具备了一定的稀缺性，因独栋别墅很可能因容积率过低无法报批而在未来几年的市场绝迹，因此舒适性私密性相对较好的双拼产品便有可能顺势取而代之，成为别墅产品中的新的高品质组团。
对于石家庄来说，“限墅令”的影响将在未来几年逐渐显现。按照石家庄未来规划人口将达500万，平均每个家庭3.8人计算，石家庄将有家庭约130万户；作为高端住宅消费品的别墅豪宅，它的目标消费者，仅10%左右，也就是约13万户；针对石家庄目前市场情况来看，现有及在建别墅豪宅类产品约为4~5万套，未来同类产品再建6~7万套将达到饱和。面对有限的目标消费群体、较低的人均消费水平，石家庄的别墅豪宅消费市场显得有点狭窄，面对有限的市场空间，谁先抢占先机，谁就得利。
5. 久旱逢甘霖，贷款终降息
上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2 月、5 月下调存准率0.5 个百分点，6 月，央行降息0.25 个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5 月末，广义货币(M2)余额90 万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72 万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增加7932 亿元，同比多增2416 亿元。
未来房地产政策环境预判：
2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：
一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2 次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。
展望下半年，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在住房城乡建设工作会议中部署2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。
中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的1000 万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700 万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100 亿元，相比去年实际的1700 亿元增长了23.1%。截至今年4 月底，中央已下达地方1483亿元补助资金，与去年全年相近。其中批补助资金454 亿元已于2 月份下达到地方，较去年提前1 个月。截至5 月底，已开工346 万套，开工率为46.4%，基本建成206 万套，完成投资3895 亿元。
货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现，宏观经济在下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本未涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。
展望 2012 年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，价格将会止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
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