[摘要] 由中指研究院主办的《未来五年中国住宅市场趋势研究》成果发布会于2012年8月2日上午在北京和香港两地同步召开，房企代表、业内权威专家、金融机构精英共聚一堂，探讨中国房地产住宅市场发展趋势。会上，中指研究院发布了《未来五年中国住宅市场趋势研究》的主要成果。
由中指研究院主办的《未来五年中国住宅市场趋势研究》成果发布会于2012年8月2日上午在北京和香港两地同步召开，房企代表、业内权威专家、金融机构精英共聚一堂，探讨中国房地产住宅市场发展趋势。会上，中指研究院发布了《未来五年中国住宅市场趋势研究》的主要成果。
（1）1998-2011年期间，中国房地产市场迅速发展，规模明显扩大；未来5年的销售面积、新开工面积、竣工面积增速相比前几年均有所放缓，但总体规模仍将扩大，中国房地产市场以住宅为主的市场结构不会发生根本变化。
1998年-2011年期间，商品房销售面积从1.2亿平方米增长至11.0亿平方米，累计增长8倍（复合增长率18.4%）；销售额从2513亿元扩大至5.9万亿元，累计增长近23倍（复合增长率27.5%）；销售均价从2063元/平方米上涨至5377元/平方米，累计上涨1.6倍（复合增长率7.7%）。
未来五年，我国宏观经济增速将会有所放缓，结构调整仍将是未来长时间内宏观经济政策的主题。房地产调控政策也将服务于这一主题，长效机制逐步建立和完善，促进房价合理回归、房地产业平稳发展。基于以上假设条件，运用“中国房地产中长期发展动态模型”预测，未来五年我国住宅市场将从快速增长期向平稳增长期过渡。2016年，住宅销售面积、新开工面积、竣工面积分别为14亿平米、27.6亿平米、11.3亿平米，复合增长率分别为8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前几年有所放缓；销售均价为6428元/平方米，复合增长率为5.5%。
总体来看，在宏观经济平稳发展、居民购买力上升、城市化进程推进及人口年龄结构等多种利好因素促进下，住宅市场规模仍将扩大，中国房地产市场以住宅为主的市场结构不会发生根本变化，其销售面积、销售额占整体市场的比重仍将在八成左右。
（2）过去年间，35个大中城市的投资额和销售额占约50%，销售面积占比超过30%，是中国住宅市场的主流。未来五年，这些城市将是城市化水平提高的主要方向，或吸引到更多外来人口的进入，其住房刚性需求（包括首次置业和首次改善）较为旺盛，继续成为未来住宅市场规模扩大的主流。
2011年，35个大中城市住宅开发投资额、销售金额占比重接近50%，住宅新开工面积和销售面积占比超过30%，在近300个地级以上城(小区网论坛)市中占据主流。从需求结构来看，在2010-2011年遭遇严厉调控政策之时，刚性需求（包括首次置业和首次改善）的供应占比有所上升，2011年达64%，比2009年提高3个百分点。从需求来看，过去三年，35个大中城市刚需占比均值为62.7%，其中首次置业和首次改善需求各占一半（分别为31.2%和31.5%）。具体到不同城市，北京、上海等一类城市刚需占比提升最快，过去两年累计上升4.8个百分点，成为严厉调控政策下住宅市场的重要支撑力量。
预计2016年，35个大中城市住宅销售面积将达到4.25亿平方米，未来五年占比始终超过30%，继续成为中国住宅的主流市场，复合增长率为6.8%。2016年新开工面积将达8.41亿平方米，未来五年占比重始终在30%以上，仍将是众多开发企业拓展市场的重要选择。在住宅市场整体平稳增长的同时，未来五年，政府将积极加大中小户型住宅用地的供应，在政策上继续鼓励和保护首次置业等刚性需求。另一方面，由于35个大中城市所在的城市群不断成熟，吸引更多中青年群体的转移，未来五年刚性需求将继续是成为市场的主流。预计到2016年，35个大中城市刚需市场销售面积占比将提升至68%，比2011年提高约4个百分点。从增速来看，未来五年刚需市场销售面积的复合增长率达到7.9%，比整体市场高出1.1个百分点。
研究组认为，未来五年，35个大中城市将继续作为中国住宅市场的主流；不断增加的城镇人口、城市群的不断成熟、特殊的年龄结构，将为刚性需求增长带来支撑，在政府加大中小套型住宅用地供应的背景下，刚性市场规模将继续扩大，占整个市场的比重将有所上升，继续成为推动住宅市场发展的重要力量。
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