[摘要] 2011年2月19日，石家庄市人民政府办公厅正式印发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，宣布“自本通知发布次日起”(即2月20日)，在市内五区和高开区实施住房限购政策。至此，作为河北楼市首个“限购令”正式宣告落地。
一切历史都是当代史。这句话，放在楼市更是如此。
2011年2月19日，石家庄市人民政府办公厅正式印发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，宣布“自本通知发布次日起”(即2月20日)，在市内五区和高开区实施住房限购政策。至此，作为河北楼市“限购令”正式宣告落地。
转眼一年。站在一周年的节点回望楼市，我们不禁要问：这一年，限购令给市场、开发商和购房者，带来了怎样的变化？而展望已经到来的2012年，“限购令2.0时代”又会对楼市造成怎样的影响？
正月已过，想买房的人又开始纠结了。如今，楼市销售已经进入正常周期，调控了一年，现在该不该出手？
有不少去年底连续几个月“零成交”的项目，不仅成功实现“零”的突破，最近竟然传来了在毫无推广宣传情况下“日成交量跃升到10套以上”的捷报。
楼市的春天来了？“限购令”一周年之后这场突如其来的“楼市回暖”，究竟是由何引发？
我们仔细分析这几天来自各个售楼部的客户情况和成交数据，可以做出如下判断：这轮楼市行情，刚需或将率先走进“春天里”。
政策的背景大家都已心知肚明了：去年的宏观调控政策出得猛，无形中助长了商业地产，误伤了刚需，今年肯定会进行纠偏。———这不，近日央行提出“对套自住性购房给予政策性贷款优惠”，风声一出，各地银行的房贷利率紧跟着稳步下调。之前我省岿然不动的房贷市场，这周也发生了某种微妙的变化。采访发现，在“满足刚性购房者的贷款需求”的高层决策背景下，我省部分银行已经准备对首套房贷实行基准利率。
市场的动因则更多来自刚需。“这个阶段一下子看房量大增，大家一直就觉得是否是市场转暖的信号。其实看房的人还是刚需人群。”石家庄一售楼部的销售经理坦言，刚需族经过冬眠，年后憋不住纷纷有所行动，
“据我了解，新房和二手房访问量都在增加，但访问量不代表成交量。”
说到成交量，稍微细心的人都会发现，所有现在卖得动的，都是开发商主动降价促销的、抓住刚性需求的楼盘。
昨天我在微博上发布了最近售楼部的情况之后，有朋友问：楼市要春暖花开了吗？
我的回答是：春暖已是定局，花开还看价格。开发商们得识时务才能稳住当前难得的暖意，否则，开了，也是昙花。如果能让购房者相信这个价格就是底，那么销售量回暖就是正常的事。
对于我们想要买房子的人而言，看待这些低价楼盘，你不用担心“不急着买进，价格就会大幅反弹”。现在这么大的库存量，短时间内价格走高的可能性，我用三个词概括就是：很小，很小，很小。
目前楼市正处在一个新的十字路口。
回望刚刚过去的“限购令”下的这一年，政策频出，一次次的加息，对未来的市场前景预期不明朗，都潜移默化地催生了楼市新变局。
——相关阅读——
大嘴侃楼:降18块钱也算降?房价啥时才动真格?
盘点家装得失 网友曝光入住的装修后悔事[图]
商业地产骤增两倍
这是“限购令”下的亮点。就在住宅市场因为出台“限购令”而出现降温之际，各大城市的商业地产却开始逆势而上、渐露头角，成交量不降反增。
我省楼市限购区———省会石家庄过去这一年的商业地产发展，更是“红得发紫”。
石家庄市房协的一份报告也证明了上述观点。这份名为《石家庄市2011年房地产市场基本情况分析及2012年房地产市场预测报告》公布的数据显示：2011年商业营业用房预售备案3315个项目中共计32.86万平方米。2010年1287个项目，13.08万平方米。就立项数目而言，同比增加2028个，增幅为258%。以面积为依据增幅为251%。
“尤其是在信贷政策上，限购令并不针对商业地产。这在商业地产开发商的眼里，成了商业地产发展的新契机。”业内人士、众美地产商业销售总监贡献认为，商业地产并未纳入本轮调控的重点。“从限购令出台的相关政策来看，商铺、写字楼投资本身也不以套数为单位，因此并不存在限购的说法。”
有报告认为，就目前而言，“限购令”对商业地产市场的影响并不明显，新政之后住宅投资风险加剧，促使部分热钱转投稳定、受政策限制较小的商业地产，同时开发商找准时机，加快推盘速度。
楼市迎来“现房时代”
“先买套小房过渡下，等有条件了再换套大房子。”在高房价下，这是许多人的购房计划。
然而，随着“限购令”的出台，一些购房者可能面临着购房观念的调整，因为购房次数有了限制，只能是咬咬牙，一步到位买套大房子。
在业内人士李梓看来，“限购令”对楼市的影响，最为直接的就是小户型。“从其他已实施限购令城市的情况来看，大面积住房的成交量都有所上升，而小户型的成交量则萎缩。”李梓说，主要原因就是由于限购政策的实施，因为仅有一次购房机会，部分购房者希望能够选择更大的面积满足生活需要，以免今后换房困难。
与此同时，在房产调控的大势下，存量房上升已成不争的事实，许多楼盘“被现房”。
“主体已经封顶”“准现房售楼”、“即买即住”……记者调查发现，过去这一年，“被逼出”的现房也将越来越多，曾经一统天下的期房销售正在遭遇新盘准现房销售模式的冲击；对于购房者来说，这无疑降低了购房风险，是个利好。
石家庄市房协的这份报告也证明了“现房时代”的到来：据统计，2011年，石家庄现房销售共计12.21万平方米，988套，按面积计算，与去年同期相比增加73%。
——相关阅读——
大嘴侃楼:降18块钱也算降?房价啥时才动真格?
盘点家装得失 网友曝光入住的装修后悔事[图]
异地投资成新热点
“限购令”之后，投资或投机性购房受到了遏制，商品住宅和二手房住宅成交量的下跌是明显的标志。
数据显示，2011年石家庄商品住宅成交量预售备案共计315.51万平方米，27346套，按面积计算，与去年同期相比，下降5%；2011年住宅二手房交易量为89.44万平方米，2010年为127.97万平方米，同比下降30%。
记者调查发现，随着一线、二线城市已经完成了一轮的房价涨幅，三线城市物业潜力也被看好。
而租房市场也在发生变化。据58同城房产网邻通业务石家庄站负责人马磊介绍，该网站租房频道数据显示，新的一年开始，楼市却仍未走出寒流，各大一线城市春节7天内的成交情况极为冷清。与房屋买卖的惨淡局面截然相反，春节刚过，石家庄的租房市场却逐渐火热起来，呈现了价量齐升，比翼双飞的良好态势。
“限购令”一周年各方谈
@杨凤斌(卓达销售总公司副总经理)对于高房价，国家已经先后出台了三次调控措施。总体上看，三次调控越来越有力，针对性越来越强。在一定程度上来说，限购令其实更像一个信号，它释放出了国家对房地产市场进行调控的决心。
@叶静伟(河北兆翔房地产开发有限公司副总经理)：限购令一岁了，能不能迎来两岁，这是个问题。
@秦炜(同祥控股集团副总裁石家庄金石房地产开发有限公司总经理)：从成交量来看，限购令执行一年初见成效，楼市也因为限购令而出现了观望。我个人期待限购令尽快解除。
@刘新刚(河北中基房地产开发有限公司常务副总经理)：我给限购令提几点建议：政策的执行应当区分地域的差别、房价的差别、新建商品房与危旧住房的差别、住宅市场和其他市场的差别。限购令应当更加理性。
@杨胜军(河北燕都房地产开发集团有限公司副总经理)：我认为限购令仍将延续，直到社会公众对限购令有一个正确而清醒的认识。房地产市场也是在限购令中不断发展的。
@张立军(河北盈通房地产开发有限公司副总经理)：以我个人的理解，限购令对于规范房地产市场，促进房地产健康发展还是有积极作用的。假设在2006年推行限购令，想必到今天土地价格会比现在低，房价也会更低。但假设2011年不实施限购令，那么房价还会更高，房地产市场会更混乱。
@徐涛(广智联合房地产经纪公司副总经理)：以往惯见的春节后的“小阳春”现象将趋于平淡。同时，限购令的打击面过大，对于那些因为子女婚娶，赡养老人等等的改善型居住客群是很大的打击。
在过去“被限”的一年中，河北楼市出现了哪些不一样的购房迹象？据记者了解，以石家庄市为代表，河北的购房者除了观望和更加理性之外，还对城区的选择有了新的判断，置业区域选择呈现多样化趋势。此外，满足基本居住条件的刚需是楼市成交主力，但首付不足和没有合适房源也成为影响这个群体置业的两大重要因素。
——相关阅读——
大嘴侃楼:降18块钱也算降?房价啥时才动真格?
盘点家装得失 网友曝光入住的装修后悔事[图]
购房者受政策影响明显
宏观政策对于普通购房者影响到底有多大？从中国不动产研究中心河北分中心公布的《2011-2012年度石家庄房地产市场解析及预测报》中可以看出，影响消费者购房置业意向的要素中，排在首位的是政策走势，楼市调控政策严重影响消费者的置业意向。随着调控政策的不断出台，购房者进入了一个针对政策的观望期。据调查显示，55%的受访消费者表示是否购房将视调控政策走势而定。
城区受关注度差距在缩小
城区建设发展的成熟度影响着消费者的置业选择。一直以来，石家庄市消费者青睐的居住区域中，裕华区一直位列各个行政区域之首，2011年，裕华区同样也是购房者的，桥西区、长安区、新华区、桥东区依次排后。但值得关注的是，在2011年，裕华区与其他区域之间受关注的指数差距逐步在缩小，在石家庄房地产市场版图中不难发现，除了裕华区之外，桥西区、长安区、新华区、桥东区都存在着房源放量的现象，不少项目脱颖而出，尤其是地铁的规划和优质项目的上马，让四个区域楼市的竞争愈演愈烈，这显示出石家庄的居住版图正在向新的格局演变。
主城区固然是“吸金热土”，但限购一年，非限购区所受的关注度却并没有大幅提升。石家庄市正定新区、西部山前区域作为市政规划发展的重点区域，消费者目前并没有表现出较多的关注。虽然政府对新区的城建力度加大，但是新区的居住环境、生活配套等硬件设施尚需完善，新区成为居住热点区还尚待时日。
总价低的中小户型青睐
限购抑制了投资客和部分改善型购房者，在过去的一年中，自住型购房需求在以石家庄市为代表的河北消费者中所占比例保持在80%左右，解决基本居住需求是消费者购买房屋的主要目的。但刚需手中资金不充足，对户型的要求也比较挑剔，因此首付不足和没有合适房源成为影响消费者置业的两大首要因素。
2011年河北各房企都推出了不少房源，但大部分都为偏高端住宅项目，大中户型占据市场主流。对于市场上需求量的中小户型产品所占比例较小。据调查，80%左右的受访者能够承受的购房总价在60万元以下。因此，总价在60万以内，面积为80-120平方米的户型就成为石家庄房地产市场的户型，然而，市场需求的此类中小户型产品供应量却偏少，这就使得许多刚需无法找到适合自己的住房。
此外，高端住宅产品是限购一年中石家庄市商品住宅市场的亮点，特别是豪宅、别墅项目，在房地产整体成交量出现下跌的背景下，仍推动商品住宅成交均价呈现出上涨态势。
——相关阅读——
大嘴侃楼:降18块钱也算降?房价啥时才动真格?
盘点家装得失 网友曝光入住的装修后悔事[图]
市场健康发展成众望所归
限购一年中，决策层收紧房地产调控的决心已经对消费者产生了深刻影响，消费者的降价预期和调控收紧预期达到了空前的高度，对于市场走势，多数消费者做出了房价下降的判断。但在2012年伊始，楼市已显露出一丝回暖迹象，交易量又有所回升。
■首次置业者：找到购房良机
网友上山先生：刚毕业的时候没钱，决定买小户型的老房子。等限购令一出，我们有了新想法。既然买房，我们应该珍惜这一套房的机会，改变原有购房计划，买套大房子，这样有了孩子住着也方便。”
网友快乐紫月精灵：限购对我来说是个好消息，挑选的余地大了，也有优惠或议价空间。无论是开发商售楼人员还是二手房东，态度都前所未有的好。去年下半年我们买房了！网上关于房子会降价的消息一波又一波，不论怎样，我们都相信自己逆流而上不会错的。
■二次置业者：一步到位
网友孙井森：限购令让我陷入两难境地。我原来已经有一套110平方米的住房。但孩子年龄越来越大，原本计划买套两室一厅的房子给孩子作为婚房，以后有条件的话，再给他换套大点的。但现在我也不清楚限购令会执行几年，担心买了两套房后就没法再买房。最后还是决定“一步到位”买套大户型。
网友秋水伊人：套房是在单位附近买的60多平方米的二手房。如今宝宝要出生了，想换个环境好的房子。可是只有一次购房机会了，所以决定再筹点钱买套舒适的。
■外地置业者：等待中观望
网友冷面无花君：限购令导致许多人打消买房的念头，我就是其中之一。拿不出一年的纳税证明，我这个外地人也不能买房了。不过现在刚毕业没什么积蓄，一边攒钱一边看看市场的变化，早买也不一定就便宜啊。
网友水雄：本来和男友因迟迟没有买房而不能步入婚姻礼堂，恰逢限购令真的很兴奋，这下房价肯定要降了吧？有了一点积蓄的我们准备在找到合适的小户型后就出手买房。
■投资型买家：抓紧卖房
网友猪丽耶：前几年投资170万元在开发区买了3套大户型。现在最担心房子会砸在手里。这3套房，每月要付出的贷款加上物业费的支出，每月要掏2万多元，现金都用在房子上了。楼市调控狠招不断，去年底开始，我就在各个房产中介将自己的房子挂出去，准备随时出手。
网友试金石2011：限购令实施这一年中，我被正式告知已经没有继续购房的资格，名下都买超了，虽说是暂时，但心中多少有些不爽。既然限购住宅，那就去买铺吧。
——相关阅读——
大嘴侃楼:降18块钱也算降?房价啥时才动真格?
盘点家装得失 网友曝光入住的装修后悔事[图]
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
