[摘要] 在中央关于楼市调控政策仍冰冻三尺之下，各地变相松绑楼市的暗流渐有波涛汹涌变相松绑楼市之势。
在中央关于楼市调控政策仍冰冻三尺之下，各地变相松绑楼市的暗流渐有波涛汹涌变相松绑楼市之势。
公开资料显示，在楼市政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、长春、芜湖、广州从化等超过14个城市对其当地的楼市政策进行适当微调。其中芜湖、佛山、成都等地因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。
9日，芜湖政府公布被外界解读为新年“救市”计划的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，涉及购房给予契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。然而仅隔4天时间，这份庞大的刺激购房的政策却被叫停。
北京理工大学房地产研究中心主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，中央调控、地方松绑都是他们各自在自己的位置上所做出的理性选择。中央三令五申是对的，地方变相松绑是对前期调控政策的反弹和否定，他们分别站在不同的立场上，最终还要取决于市场的承受能力和反应。
在2月1日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝重申要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。尽管中央抑制房价的态度坚决，但在房地产调控的关键期，宏观政策与地方利益的博弈正在进一步加深。
只要中央不制止，周毕文预计将会有更多的地方加入到这波微调潮中。因为对于地方政府而言，这是吃饭问题，不是唱高调的问题，目前各地政府钱都很紧张。
这也是地方政府土地财政的反应。新年伊始，楼市与土地市场持续惨淡，各地政府的土地出让金也随之直线下降。在紧缩的货币政策下，地方政府的财政是日渐干瘪。
据成都链家地产市场研究部统计，2012年1月(129个城市，下同)的土地成交量仅为921块，下滑至2010年4月限购实行以来的点，环比下降50%，同比下降52%；土地供应量为1462块，环比下降40%，同比下降27%。
楼市低迷，开发商拿地积极性降低，作为地方财政重要收入来源的土地出让金也大幅缩水。中指研究院的跟踪数据显示，2012年1月，京、沪、广三大一线城市土地出让金同比降幅惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的1/3，广州更是由28亿元降至2.9亿元，缩水幅度达九成。
其土地财政依赖程度越高，政策微调的可能性越大。在已出台的微调政策中，合肥、南京和常州皆是放宽了公积金贷款额度，武汉、上海两地则是对普通住宅实行了减税优惠政策。更值得一提的是，北京不仅调整了普通住房的价格标准，更是变相对土地政策进行了松绑，比如，首宗地块取消配建要求，挂牌土地不再公告截止日期等。
但周毕文预计，这些不痛不痒的微调政策应该对市场的影响不大，大多数的人还会选择观望。“经过近两年的调整，楼市调控的效果刚刚显现，刹车只会遭致更强烈的反弹，而且会使车内的人受到震动，的策略是依靠惯性自然滑动。开车如此，中国经济也应如此。”
周毕文表示，今年上半年楼市政策将会延续以前的势态，但下半年预计会有条件、有导向地去放松。比如，北京地区五环和四环内不放松，但为了刺激不同区域不同经济的发展，可能会给予个别地区有条件、适当的放松。
长江证券地产分析师苏雪晶也指出，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3月份，投资增速低点预计在6月份之后，那么产业微调形势要在下半年了。
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房地产调控政策的曲折反复成为市场关注的焦点。据中国证券报记者了解，今年以来，基金普遍对房地产板块增配较多，原因一是受低估值品种的安全性驱动，二是寄望于房地产调控政策能有较大放松。但在芜湖“救市”政策叫停之后，基金经理普遍认为，从目前情况来看，调控政策大幅放松的概率不大，对于房地产股票将以波段参与为主。
政策难有大幅放松
在今年年初以来市场由低估值和周期性品种引领的反弹中，房地产股票乘势而上。截至2月15日收盘，申万一级行业指数中，房地产板块今年以来的整体涨幅为9.14%。
事实上，基金经理对房地产股票的兴趣已比去年有所提高。上海一家基金公司人士透露，目前大家对于房地产板块已然“积极参与”。在他看来，尽管安徽芜湖“免税、补钱、送户口”的楼市新政日前被叫停，但总结各方面的情况来看，房地产政策整体正从严厉调控的基调，转而开始出现试探性的局部微调、放松动向。至于会不会有根本性的大幅放松，他认为，这要视经济下滑程度而定。由于现在大家都在博预期，因此手中的地产股是否应中长期持有并无把握，只好“走一步看一步”。
“今年以来，基金的确对于房地产股票有了较多增持，主要是买一些房地产龙头股，因为在行业景气向下的洗牌过程中，龙头公司的市场份额和竞争力都在提升。此外，在政策方面，我们认为调控政策不会再继续加码了，从这个角度来讲，可以称得上是一个拐点，但会不会马上有大规模的放松——不仅是房地产政策，也包括货币政策，我们认为还比较遥远。虽然去年以来陆续出现佛山、芜湖等地放松限购但又取消的事件，但这些毕竟还是地方性行为。”昨日，一家中等规模基金公司的基金经理在和中国证券报记者交流时这样说。
不过，这位基金经理认为，中国经济结构转型虽然过程艰难，但势在必行，考虑到这个大的方向，即便在调整过程中经济出现一定下滑，但要再回到那种大规模放松货币和依赖房地产投资拉动增长的“老路子”上去，已不太可能。因此，房地产调控即使在未来有所放松，幅度也不会太大，对于地产股行情不能期望太高。
波段操作成主流
一位对A股多年运行规律有一定研究的业内人士表示，今年年初，大家对于房地产股票增配较多的主要原因还是低估值驱动。从历年经验来看，每年春节之后，低估值品种和周期股都会有较好表现，原因在于，一年之初，市场普遍处于寻找方向的阶段，此时买入估值较低的股票往往是大多数投资者的主动选择。而从岁末年初时的地产股价格来看，大多有安全边际，买入并持有一段，是能获得超额的。
其实，从去年第四季度开始，公募基金对疏离了较长一段时间的地产股就开始有增持意向。天相投顾统计显示，去年四季度基金前50大重仓股中，地产股并不多，万科、保利地产等榜上有名，但在基金所增持的前50大重仓股中，则出现了招商地产、北京城建、金地集团等。
不过，在基金增配房地产股票之时，并没有多少人有中长期持有的打算。除部分基金经理欲“边走边看”之外，还有一部分人士表示，现在很关注房地产公司的年报业绩，担心2011年业绩不尽如人意，有恶化倾向。此外，那些认为房地产行业景气有可能中长期回落的基金经理，则仅打算波段性操作。
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