[摘要] 刚刚过去的2011年，西安市相继出台了限购令、商品房预售资金监管等房地产调控政策，加上国家出台的各项宏观调控政策，使得西安楼市在成交量不断下滑之后，房价也终于打开了下降阀门。而在2012年，随着调控效应的持续，西安市房价或将进一步下行，而开发商也可能采取“以价换量”等策略加以应对。
刚刚过去的2011年，西安市相继出台了限购令、商品房预售资金监管等房地产调控政策，加上国家出台的各项宏观调控政策，使得西安楼市在成交量不断下滑之后，房价也终于打开了下降阀门。而在2012年，随着调控效应的持续，西安市房价或将进一步下行，而开发商也可能采取“以价换量”等策略加以应对。
量价齐跌趋势显现
2011年以来，西安市相继推出了一系列房地产调控政策。2月25日，西安楼市限购令正式实施。3月24日，西安出台2011年新建住宅价格控制目标出炉，提出当年西安市新建住房价格增长幅度将不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度的目标。西安市还推出了“商品房预售资金监管系统”，规定商品房预售资金应由购房人直接交入银行监管账户，房地产开发企业不得另设其他账户收存预售。这一系列政策加上国家出台的各项宏观调控政策，使得之前一路上行的西安房价出现了下降趋势。
2011年12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，当月西安房价出现了当年的首次下降，新建住宅、新建商品住宅、二手房价格指数环比均下降0.1%。
在价格下降的同时，西安市商品房成交量也在不断下滑。西安市数据显示，从2011年西安商品房市场各月销售情况来看，1至2月，在对限购令即将出台的强烈预期下，抢签备案迅速占据了市场，楼市在前2个月呈现出了大规模交易的现象，相比2010年同期销量增长75%。
到了2011年3月，在限购令正式实施后，西安楼市骤然降温，投资投机行为被逐出市场，销量急速下跌至谷底。4至5月，政策逐步被消化，市场销量开始稳步攀升，至6月随着个案项目开始集中网签备案，楼市销量上升至2011年的点。
2011年6月后，尽管打折、优惠等促销活动铺满整个楼市且力度在不断加大，但是政策调控的加码及金融市场的紧缩，使得人们对于后市房价下跌的预期不断的增强，造成了观望情绪一直笼罩着市场，商品房销量呈现反转稳步下跌的走势。2011年6到12月，西安商品房市场销量相比去年同期下跌27%，普通住宅市场销量相比去年同期下跌32%。
西安数据研究中心数据显示，2011年全年，西安商品房销售量销售量为1092万平方米，相比去年同期下滑23%，其中，普通住宅销售面积913万平方米，同比去年同期下滑28%。
龙年房价或将继续下行
进入2012年，西安市房价下行的趋势仍在延续。2月3日，西安数据研究中心发布统计数据显示：2012年元月西安住宅成交均价每平方米6579元，同比上年同期跌落近5%，西安房价下行态势显著。
西安市预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵认为，目前西安房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下。为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓.而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压。在目前一线城市如京、沪以及西安本土品牌房企价格下调趋势影响，将使2012年西安房价仍将呈现下行趋势。
李宇兵认为，从西安与一、二线城市的房价水平、房价收入比的综合比较，以及西安房地产多年以自住需求为主体的相对良性发展格局，在以关天经济规划及城市建设带动下，城市宜居度、城市地位持续上升的利好因素对房价仍将形成支持，因此西安房价整体大跌的可能性极小。在上述因素综合影响下，预计明年上半年西安房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，跌幅预计不会超过10%。
在楼市成交量方面，西安一些业内人士和专家认为，在当前房地产行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，加上目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也获有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点。一些持观望态度的刚需购房者在此过程中将逐步分化、入市置业，预计西安2012年上半年楼市交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。
以价换量或是应对方法
在楼市入冬的背景下，开发商将以何种方式应对引人关注。对此西安有关专家认为，从2011年8月开始，西安品牌房企项目降价已然上演，“以价换量”策略的实施对于市场交易形成了一定拉动，在2012年这一策略可能还将延续。
西安万人购房团组织者李连源认为，2011年开发商“用尽吃奶的劲”博得了低于2010年20%多的成交量。伴随着2012年的到来，楼市陷入第二波观望。近期楼市忐忑、人心思跌、观望成潮，如何有效撬动买方市场，成为2012年摆在各个开发商面前的头等大事，开发商应针对这种状况作出积极应对。
李连源认为，开发商可根据产品价格构成，重新核算房价成本，剔除房价构成中的不合理因素，让房价真实起来，给自己和购房者以信心；同时继续采取低价入市策略，用真折实扣和过硬的产品质量赢得购房者信任和接受；
李连源认为，开发商还可以在营销方式上多做文章，适时推出契合市场的新型营销模式，比如电商、网拍售房等，提高项目、产品曝光率，增加正面分数；适时推出旨在保护购房者利益的“保值计划”，让公开承诺给消费者吃颗“定心丸”；同时大力拓展、丰富销售渠道、手段，在常态的支付方式上继续拓展，如给购房者垫付部分“首付”款、分期、延时付款等。总之，只要能起到对销售的帮助或促进作用，一应想到没想到、实践没实践的方式都应积极尝试。
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“今年的任务是去库存。”新春伊始，在京城排名前列的一家房企老总这样表示，房企“推陈出新”，重要的是“推陈”，对于新项目入市，包括老项目放量安排，不再做全年计划，而是三个月一计划，动态地根据市场变化调整步伐，“今年的市场无法看得那么远。”
怀揣同样想法的不止这一家企业。在调控的大背景下，当北京整体库存在去年一年内，节节攀升、居高不下，而市场氛围没有大的改观时，更多的房企将主要精力放在去库存以减压，因为新项目上市无异于加压，另一方面，资金掣肘也使不少新项目开发节奏被推迟。
去年北京楼市库存一路上升，特别是到了下半年，9月初达到11万套，11月初达到12万套，一个月后突破13万套。库存积累速度越来越快。而不少开发商正是出于对今年楼市的担心，提前了新项目入市节奏，先抢一步，然后慢慢消化。如今，开发商已经放慢了新盘入市节奏，从机构原来预计2月可能开盘的数量达到20个左右，到如今上旬只有1个住宅取证。
而在库存消化方面，不少楼盘通过推出特价房、赠送面积等多种手段，提高项目性价比，吸引买房人。有的项目也取得了可观的成效。从房山到通州，到朝阳区东四环的核心地段，不少项目都在试图用价格策略撬动需求。有的表示整个上半年都不会推出新的组团。
然而，价格策略也非一降就灵。在住房需求被限购、限贷政策等屏蔽、削弱之后，有效需求成为主要问题，价格倒退居次席了。记者也在一些项目看到，虽然有优惠，但是售楼处现场的买房人依然寥寥无几。不少售楼员也在执着地通过打电话等方式发掘客户。北京思源经纪一位负责人表示，在这种情况下，有的楼盘甚至只能等一个个新满足购房条件的买房人产生。
等待，既等待有效需求的产生，也在等待未来或许出现的转机。在这一过程中，有的房企也在通过提升产品、改善配套、增加服务，为未来的去库存做准备。
北京万科总经理毛大庆就透露，相对于去年万科多个项目在前期去化较好，后期入市条件具备的情况下不断推盘，资金状况较为充裕也使今年有条件改变策略。包括房山新项目新里程限价房已经入账3个亿，也使商品房项目可以从容开发，最后甚至以全现房面貌呈现。与此同时，在长阳，今年着力保障4个教育建筑开工，开办“人民大食堂”等创新的便民服务，后期住宅定位也将提升，开发有别于此前的产品。
新春之际，玉兔走、金龙来，房企在去库存的过程中，只有以积极有为的心态，才能期待在龙年有个尽可能“生龙活虎”的前景。
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