[摘要] 自国家对住宅实施限购政策以来，不限购、不限贷、回报高、升值潜力巨大的商用物业就成为投资新宠。任嘉慧认为，总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成熟，价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。
自国家对住宅实施限购政策以来，不限购、不限贷、回报高、潜力巨大的商用物业就成为投资新宠。开发商们对商业地产的热情也不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业房产。
政府的政策导向非常明确，住宅项目的盈利空间正在被压缩，而契税、营业税等一系列税收的征收，进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离。商用物业的魅力之一在于其高，根据德佑地产监测数据显示，上海甲级写字楼租金一般在5%-6%，这是住宅所不能及的；商用物业的魅力之二在于其目前价格处于洼地，有巨大的增值空间，同一地段的商用物业价格要低于住宅50%甚至100%甚至更多，例如位于新闸路石门二路的商用物业丽都新贵目前单价在30000-32000元左右，但是此物业旁边的住宅国际丽都城单价高达65000-70000元。这也是投资客越来越钟情于商用物业的另一原因。但德佑地产商用六部经理任嘉慧建议，投资商用物业需谨慎，不应盲目跟风。特别是投资商铺，虽然有句老话一铺养三代，但是地段非常重要，所以投资商用物业一定要选择在抗跌性较强的市中心地段或者有交通规划或者政府有明确规划的地段。任嘉慧认为，总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成熟，价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。
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计划真赶不上变化快。在史上最牛的楼市宏观调控面前，杭州商业地产一直领衔2011年的房地产市场，可谓寒冷的楼市寒冬里，一枝独秀。然而，好景不长，杭州市相关部门年后出台政策，对商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不得每户单独设卫生间；若开发商自己隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。由此，杭州商业地产正式迎来“刹车年”：现有在销售的商住楼或成稀缺资源；后来的商业地产或无人问津。
自从2010年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2011年，新“国八条”的出台使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，商业地产投资价值再次提升。2011年上半年，商业营业用房和办公楼销售额再次全线飘红，增长势头强劲。商业地产市场风起云涌，俨然进入了黄金发展期。据调查，从范围来看，各地财政收入，商业地产给地方财政带来的收入占据了50%，并呈不断上升态势。与冰冻的住宅销售相比，做商业地产的开发商根本不需要过冬，资金链根本不是问题。国家对商业地产销售的不限购、不限贷政策，作用明显。
之所以会出现商业地产热，原因也显而易见：城市化突飞猛进；大城市多商圈竞争格局的形成；企业做大做强分散风险的战略需要。可以说，商业地产已经成为房地产业的主要推动力和发展引擎。而且，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。对投资者而言，私营企业和新兴产业的蓬勃发展，对商业物业需求猛增，投资显著，不失为良好的投资渠道。种种利好叠加，商业地产自然水涨船高，炙手可热。
在这个特殊的时期，杭州市出手突然给商业地产降温，让许多杭州房地产开发商始料不及。对眼下的商业地产来说，或将会出现两极分化的景象：以前审批出去的商业地产，比如酒店式公寓项目，将因为成为稀缺资源而不愁卖；从现在起到“后调控时代”的商业地产，将被迅速降温，开发商对商业地产的拿地计划，需重新审视。笔者最近几天对杭州部分房地产公司老总的商业地产计划进行调查，所有被调查的负责人都表示，拿地不再积极了。即使一定要拿商业用地，对拿地价的成本核算，至少比原先打对折。
据悉，眼下杭州市原则上来说规划要批出酒店式公寓的可能性已经很小，即便是之前就已出让的地块，目前大多也已不能按照开发商原来的想法全部做成酒店式公寓，而是只能做一部分。主城区一个尚未开盘的新盘最近正在纠结商业部分的规划申报，本来打算全部做酒店式公寓的如意算盘已被打破，“没办法，真的批不出来了，只好做一部分酒店式公寓，剩下的考虑做酒店、做写字楼、做商业。”一位熟知内情的业内人士透露。
而新出让地块的处境就更悲催了，一家企业前阵子拿了一块余杭区的商业用地，本来凭地段做成酒店式公寓应该不错，但据说余杭区现在也批不出来。相形之下，拥有一定独立审批权的下沙区域相对更宽松一些，至今没有听说哪个项目报批酒店式公寓最后被卡住的。但酒店式公寓即将被禁的传言也已传了很久，大有风声鹤唳之感，各楼盘也都赶着在报批，“赶早不赶晚，早点批出总没错，不然万一突然被卡，那不是会死翘翘”，一名开发商有些唇亡齿寒地表示。
如此推断，在接下去的一两年后，杭州即将面临酒店式公寓新增供应量锐减的行情，届时会否出现此类产品因此走俏，价格明显上涨的情况呢？购房者现在趁机入市又是不是好时机？
但是，无论是限购，还是限贷也罢，国家对楼市打组合拳的目的，无外乎就是让更多的老百姓能够住得上好的房子，让投机投资行为受到限制。商业地产要真正取代住宅，未来还有很长的路要走。
同时，商业地产对于投资者有着更高的要求。并不是手中有粮，就能赚到钱的。拿酒店式公寓来说，一般是40~50年产权，水电气多为商业价格，无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用成本加到总房价后成本远没有想象中的低。还有契税问题，从交房日期开始算，每年需要缴一次房产税和城镇土地使用税。如是100万元的房子每年交8400元，如果未按时缴纳还要累计滞纳金，每天万分之五。
由此可见，投资者要有长远的眼光再做投资商业地产的打算，希望短期内得到回报的购房者，不适合购买商业物业。
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