[摘要] 买卖房屋，时机是一个关键因素。买家害怕买贵，业主则害怕卖平，矛盾的心理，以至于有那么一部分人，限购时“转售为租”，楼价高时“转购为租”，如今，限购已一年多，而且楼价出现下跌的趋势。此时，惜售者是否还会选择继续惜售；而面对高企的CPI和不菲的租金，“转购为租”者会否改变心意，趁楼价下跌出手淘盘？
继元旦惨淡成交之后，春节期间楼市再次遭遇成交寒流。记者29日从中指研究院、伟业我爱我家、中原地产等机构获悉，春节期间，北京、上海、深圳、南京、成都、宁波等地楼市成交跌入冰点。接受采访的专家认为，随着春节假期的结束，部分新房项目和急于出售房屋的二手房业主，有可能进一步调低报价，而随着供应“开闸”将加速推动房价下行。
中指研究院统计显示，1月22日至28日，深圳17套，南京11套，成都22套，宁波21套。另据伟业我爱我家市场研究院统计显示，春节期间，虽然房价有明显回落，但是价格的回落并未打破节日期间住宅交易市场的冰冷局面，北京新增客户量和看房量均降至近三年来新低。
北京中原地产统计也显示，北京绝大部分商品房项目在春节期间均未营业，特别是二手房成交量甚至低于2008年年末，7天长假商品房与二手房住宅成交量均为0。截至1月27日，北京新建住宅签约套数为4319套，而二手房住宅签约仅2510套，总成交仅6829套，总成交量创造了有网签记录以来的值。
和北京情况相似，来自21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节期间，上海市新房累计成交16套、0.17万平方米，同比2011年春节成交分别回落33.3%、27.8%；成交均价为1.71万元/平方米，同比则回落8.3%。春节7天的日平均成交水平不足3套，同时成交价格亦为近三年春节期间的新低。截至1月28日，上海全市今年1月份新房合计成交1691套，20.2万平方米，预计整个1月的成交不足2000套，为近六年同期。
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，一方面，1月份假期比较多，而今年春节又比较早，很多商品房项目开始放假；另一方面，二手房税费增加全面执行，抑制了市场成交。更为重要的是，调控政策依然从严，限购、限贷政策未出现放松，购房者对房价下调的幅度期待值明显上升，这拉高了买卖双方的心理价差。
目前二手房市场买卖双方博弈情绪仍显浓厚，交易冷清凸显淡季特征。据上海中原地产东外滩分行、国权分行、包头分行、仁德分行、东森花园分行、中星凉城分行、耀江分行等反映，春节前后片区内二手房市场持续冷清，来客量普遍下滑，而卖家挂牌积极性也有所下降，二手房源报价虽有继续下调，但目前仍很难达到买家心理预期。除了极个别大幅下调价格的急售房源交易促成外，门店内几乎罕有二手房源成交，主要靠租赁和一手房买卖业务维持经营。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，虽然去年四季度以来北京新房和二手房均价出现了15%左右的回落，但是房价跌幅有限，且仍有一定的回落空间，管理层坚持楼市调控不动摇的表态，使得购房人对后市房价将进一步回落的态度更加坚定，此外，部分开发商迫于资金压力，节后降价推盘的意愿将更加强烈，所以，对于占市场绝大多数的首次购房人群而言，延迟购房计划，等待节后房价的进一步回落，成为普遍共识。
据亚豪机构统计显示，在现金压力倒逼之下，北京楼市将开启供应闸门。2月北京计划有23个项目开盘，相当于前两个月的供应总和。包括有紫御华府、红方国际公寓等10个纯新盘，以及玺萌公馆、金隅翡丽、龙湖好望山等13个老项目后期都计划在2月推盘。但其中仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2012年房价的下行窗口已打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。“在现金流压力下，房企迫切需要加速开盘回笼资金。目前越来越多的开发商开始认清形势，众多项目均抢在今年上半年推盘，而供应激增则将加速推动房价下行。”任启鑫说。
张大伟认为，当前数据显示楼市已经进入了明显的下调周期，上半年回暖可能性不大。北京作为调控政策执行力度的城市，房价下调的项目和幅度也领先，目前来看可以说拐点已经明显出现，预期在6至12个月内房价还有可能有10%至20%的下调空间。
对于2012年楼市的整体走势，胡景晖认为，先抑后扬，在价格下降中逐步迎来交易量的回暖很可能是市场的大致轨迹。他分析说，一方面，目前市场等待在“限贷限购”基调不变的前提下，对于首次置业等合理的自住型需求有所松绑；另一方面，在价格回落的大趋势下，购房人正等待住宅价格下降到自己的心理预期和承受范围。胡景晖预计，二季度，政策的进一步细化将逐步明朗，大量支持开发商资金链的基金和非银行借贷逐步进入到还款期，从而进一步推动销售价格回落，这无疑将逐步促使市场交易量的回暖，届时合理的自住型需求将有所释放。
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限购一年多，市场上不乏转售为租的业主和转购为租的买家，年后他们该咋办？
买卖房屋，时机是一个关键因素。买家害怕买贵，业主则害怕卖平，矛盾的心理，以至于有那么一部分人，限购时“转售为租”，楼价高时“转购为租”，如今，限购已一年多，而且楼价出现下跌的趋势。此时，惜售者是否还会选择继续惜售；而面对高企的CPI和不菲的租金，“转购为租”者会否改变心意，趁楼价下跌出手淘盘？
记者从房地产中介了解到，一些久候多时的惜售业主心态已出现分化，部分继续长租获利，外地业主因名额所限“卖咗买唔番”，也选择惜售下去；部分看淡后市的业主开始心态走弱，愿意降价5%~10%出售物业。至于买家方面，入市热情依然不高，面对业主大幅减价也爽约，大部分依然维持原有置业预算，继续观望。一年之计在于春。买卖房屋是“终身大事”，的确应该慎重行事，及早计划。有意买卖房屋的各位人士，不妨参考一下记者为大家“刺探”的买卖“军情”，为买房或卖房订个新计划吧！文/图：记者李凤荷
探子回报：转售为租者阵营分化
“逃兵”：已有惜售业主开始出售物业
中原地产东方宝泰分行营业经理许定邦透露，天河北现时也出现了价格松动，在放售物业的业主中，要么是因为急需资金周转而放售物业，要么就是见市场走势不容乐观，心态走弱而放售物业。早前天河北属于广州豪宅板块之一，业主心态较“高傲”，限购令出台后，业主惜售风一度盛行。现时部分业主认为楼价走低了，不适合出售，于是转售为租，先出租获利，待市场明朗后再作决定。不过也有部分业主，在之前惜售，见市场情况不太好，害怕楼价持续走低，于是重新将物业放售。合富置业文昌南路分行主管岑国生表示，老西关一年前“转售为租”的业主，部分对后市不看好的业主会选择将物业出售套现，而部分出售意愿不强的业主则会为物业定价钱，有客到价才会卖，否则就出租。
合富置业黄石分行主管谭汉明告诉记者，黄石板块在去年限购初期的确有一部分不急用钱的业主会选择以租待售，等待市场回暖后也会考虑再次放售，而一年之后这部分业主心态出现分化，部分业主继续以租待售等待合适的售楼时机，而这一年黄石板块租金有所上升，令其租金有所增长，这也是其中一个令其愿意以租待售的原因。
“剩斗士”：
业主无名额再买，选择继续惜售
满堂红中山六区域经理马海波表示，有名额再购房屋的业主或者卖一买一的换房业主，他们选择出售的意愿比名额已满且无换屋需求的业主要强得多。对于外地户籍人士，在CPI走高且外地人限拥有一套住房的政策之下，他们坚守惜售做“剩斗士”意愿最强烈。
中原地产盈翠分行陈燕娇表示，白云新城许多业主都是外地户口，在广州的购房名额不多，限购以来，他们害怕卖了买不回来，于是“转售为租”，如今，尽管市场成交情况较差，他们认为即使是放租获利也不菲，因为他们一手买入物业时，楼价尚低，如今租金高企，租赁回报甚为可观。
合富置业锦榕湾分行主管余昌胜表示，工业大道北板块之前“转售为租”的业主不少仍以放租为主，经过一年的限购调整，目前楼价相比之前跌了，因此他们认为此时并非放售的时机，若不是急需钱周转都不会放售手头上的物业，情愿一直放租来等待时机。
行家意见：买得合适住得舒服是王道
中原地产黄燕飞认为，计划总跟不上变化，各种因素的作用，楼市下跌空间去到哪里，何时才是抄底好时机？其实都难以下定论。如今楼价已经出现松动，部分单位由于业主急售等原因，价格让步的空间已经非常大，若在自己承受能力范围内，现时出动留意自己要置业区域的放售物业，遇上价格合适者，出手入市就是好时机。买楼无所谓买贵买平，买到最合适的、住得舒服才是王道。若太过犹豫，无论何时，都难以找到合适的买楼时机。
一位按揭业人士告诉记者，相比去年紧绷的信贷形势，目前信贷环境也宽松很多。首次置业者贷款利率回归到基准利率，二套房贷回归至基准利率1.1倍，告别以往上浮20%~30%的“疯狂”。去年法定存款准备金率攀上高峰，银行信贷紧张，利息支出抵消楼价下跌带来的好处。去年年底法定存款准备金率3年来首次下调，经过一个多月的消化，住房贷款利率回归正常。贷款利率环比去年，有利于购房者入市。
探子回报:转购为租者阵营较稳
“铁血观望族”：业主降了两三成仍临时“爽约”；看楼4年多仍未出手
中原地产市场主任黄燕飞表示，“买涨不买跌”是成交的阻碍因素。预算不充裕的购房者一直期望楼价下跌，如今楼价出现了下跌，却又害怕楼价会继续下跌，依旧选择“按兵不动”。中原地产东方宝泰分行营业经理透露，有些买家看楼后也有“还价”，待经纪人和业主协商后，达成共识，业主愿意按买家的价格出售，但最终买家却还是临时“爽约”，表示不买了。据了解，业主降价幅度甚至去到20%~30%。
中原地产中海[简介动态]璟晖分行营业经理梁文明说，有一个客人从2007年开始看楼，属于改善型买家，想找素质更高的物业入市，但经历了楼价上涨、下跌，无论何时都害怕买贵“吃亏”，至今都还没买到心水盘。
合富置业高级营业经理梁荣佳表示，面对一年以来的楼市调控，大德路没有多少“转购为租”族入市。现时买家群体出现两极分化，一种是急需买楼，一种是长期观望。准买家心中都各自看着自己的账，看是否达到理想的要求，心目中的预算价没有因为楼价下跌而减少，毕竟该区域位于市中心，大家都清楚价位去到什么程度，因此预算始终都是保留一定数目，并且买家多为按揭。由于该地域位处市中心，楼龄较长的物业仍要18000~20000元/m2，此价格在其他区域已有很多选择，因此买楼者多为刚性需求买家。
“变节者”：要买婚房不得不出手
合富置业中怡分行主管袁子悦表示，天河北板块现时有部分“转购为租”族出手购买，当中婚房客占一定比例，他们的购房仍保持原来的购房预算，并没有因为楼市整体有些微降而减少，多是根据自己经济能力贷款买房。
合富置业文昌南路分行主管岑国生表示，老西关一带愿意入市的准买家仍以刚性需求人士为主，不过普遍比较理性，往往都是看定情况才下决定，且还价幅度达10%~20%左右。而目前出售意愿强的业主，让价幅度一般只有10%~15%，能达到20%的毕竟是少数，因此现时买卖双方对让价幅度认知还存在一定差距。满堂红马海波表示，她认识不少看楼几年的客户，他们看楼至今置业预算未改，但迫于居住需求而出手，只能挑一些面积小一点的房屋，对房屋的其他要求也不能太挑剔。
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