[摘要] 2011年，与住宅市场陷入低迷相对应的，是商业地产的火爆。仲量联行昨日发布的数据显示，2011年上海市甲级办公楼租金累计涨幅达17.4%。沪上写字楼市场的热度从预租率中可见一斑。
2011年，与住宅市场陷入低迷相对应的，是商业地产的火爆。
仲量联行昨日发布的数据显示，2011年上海市甲级办公楼租金累计涨幅达17.4%。
沪上写字楼市场的热度从预租率中可见一斑。
据仲量联行上海浦东商业部总监张静称，位于南京西路的1788国际中心去年四季度交房，目前签租率已达78%。静安嘉里中心[消息价格户型点评]预计今年三季度交房，“已经有很多意向客户在谈了。”
但2012年，沪上写字楼租金涨势已有放缓之忧。
“这两年涨得很快。2010年沪上写字楼租金全年涨幅20%。伴随对2012年全球经济增长预期的担忧，2011年第四季度市场租赁需求，已经开始放缓。2012年，也将会表现平缓。”张静预计，2012年沪上写字楼租金全年涨幅应该在5%至10%。
支撑张静观点的现象之一，是外企对于办公成本的控制。
仲量联行提供的案例显示，澳大利亚零售商凯马特公司(Kmart)和欧洲物流企业丹麦得夫得斯国际货运公司(DSV)都从原先位于浦西核心商务区的办公楼搬迁至位于长宁区的龙之梦雅仕大厦，且分别扩租至约2000平方米的面积。
“从中央商务区搬到非中央商务区（内环边上以及中环）租金成本可节约40%。外资在成本控制上，越来越谨慎。”张静说。
与此同时，供应量增加也在施压零售类商业地产的租金涨势。
“上海现在的商场（购物中心）供应量约在320万平方米，至2012年末，沪上核心商圈和非核心商圈还将分别迎来58万和99万平方米的新增供应。”仲量联行大中华区及上海商铺部总监邓汝舜说。
不过，邓汝舜也强调，零售地产与办公楼不同，“好地段业主很金贵，都很挑租户，所以租户很难进来。一般租户是不会选择外移的。”
据介绍，南京西路最贵的商铺，每天每平方米的租金高达70元至75元，但租户外移现象并不明显。
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“2012年，全行业还将面临着调控政策尤其是限购导致成交量下滑的局面，这也意味着将有一定数量的房地产企业会陷入困境。”黄金湾投资集团董事长申威在日前举行的2012年中国地产金融创新论坛上表示。
据了解，现阶段实施的楼市限贷限购政策，对开发商的资金链构成了巨大的压力，限购降低了现金回流速度，而限贷则限制了开发商的融资规模和渠道。去年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。2011年1-11月份，开发商的资金来源中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，今年预计限购政策还将延续，资金饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。
黄金湾投资集团副董事长全亮表示，化解房企的资金困局，一是改变目前较为单一的融资渠道，绝大部分房企都是通过自有资本、银行贷款的途径解决资金问题，而少数房企可以通过发行企业债券，股市融资，进入资本市场融资，从金融创新的角度看，私募股权投资基金将是未来房企最重要的融资渠道之一；二是企业需要进行开发模式的转变，改变目前从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成，一包到底的开发模式，可采取美国式的分工合作模式，即在房地产开发的各个环节均有高度专业化的公司分别完成，只做自己最擅长的；三是加大营销力度，迅速回笼资金。通过引进专业的营销团队和战略合作伙伴，来帮助企业自身解决资金问题。
与此同时，楼市调控的从紧，除了房企自身需要调整发展战略外，行业内的抱团取暖也逐渐成为共识。此次论坛上，中国地产金融拓展联盟宣布成立，作为一个由K8黄金湾联合27家开发商、36家金融投资机构联合发起的互助联盟，将为联盟内的会员提供的房地产项目池与资金池，通过独创的一种项目交换的商业模式，满足会员的项目拓展和融资需
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