[摘要] 再过几天，今年这个“史上最严厉的楼市调控年”将画上句号。对于今年的房价走势，石家庄市的楼盘销售员小杨想了想，这样总结道：“上半年还凑合，下半年就不行了。到了年底，我们这些做销售的状态是两个词：焦头烂额，又无可奈何。”
再过几天，今年这个“史上最严厉的楼市调控年”将画上句号。对于今年的房价走势，石家庄市的楼盘销售员小杨想了想，这样总结道：“上半年还凑合，下半年就不行了。到了年底，我们这些做销售的状态是两个词：焦头烂额，又无可奈何。”
关键词：观望
“像买白菜一样买房”盛景不再
小杨是石家庄一个房产项目的销售人员，入行6年，对石家庄楼市比较熟悉。
“现在，购房者的观望气氛很浓，好多客户都会跟我们提到调控，问我们什么时间降价。”小杨说，这是调控一年多以来客户们最明显的变化。他的个人感觉是，从今年下半年起，客户越来越多地表现出观望态度，以往“像买白菜一样买房”的盛况早已成为过去。而到了本该成交红火的“金九银十”，石家庄楼市的销售并没有像预期那样红火，观望氛围反而更浓了。
小杨说，他印象里，一位50多岁的老先生想给儿子买一间三居室，大约从今年六七月时开始去看他们的项目。“他去了我们售楼部五六趟，也可能更多。不过后来还是没买。”今年下半年类似的情况太多了。
关键词：拐点
下半年量价齐跌
以小杨的直观感觉，今年市场的转折点在六七月之交，销售情况在那之前“还凑合”，在那之后“就不行了”，出现量价齐跌的状况。
石家庄市房地产协会副会长兼秘书长李水源表示，根据有关数据，目前石家庄房地产市场交易量已下降了13%左右。石家庄市的新建商品住宅价格自8月开始环比涨幅放缓，最近两个月出现回落。
据国家统计局统计，今年1月至7月，石家庄市新建商品住宅价格的环比涨幅均高于0.2%(其中1月环比涨幅高达0.8%，3月高达0.9%)，自8月起增速减缓，8月环比增长为0，9月环比增长为0.1%，10月和11月则出现了年内的首度回落，均环比下跌0.2%。
与此同时，入统的秦皇岛房价1-7月的新建商品住宅价格均环比上涨(除3月环比下跌0.6%)，8月-11月环比则呈现下跌(其中9月环比增速为0)。入统的唐山新建商品住宅价格其今年各月的环比增幅较石家庄和秦皇岛涨幅较小，8月前其涨幅多为0.1%或0.2%，8月起的4个月已连续涨幅为0。
二手房方面，石家庄市一家中介的工作人员李欢(化名)表示，他们中介在石家庄有七八家连锁店，平时一个月可以成交30套左右，现在仅十几套。而且房主在价格上更易松口，一套七八十万的房子，讲下来两三万很容易。
关键词：跳槽
售楼员追着能卖的项目走
“楼市一冷，我们售楼员的收入减了一半，甚至一大半！”小杨说，很多售楼员频繁“跳槽”。往年9—11月是楼市销售旺季，而今年年末，石家庄楼市相对冷清，这让小杨们的荷包感觉到了凉意。不过，不同于一线城市传来售楼员的“转行”，小杨的同行们更多是在不同楼盘项目之间进行选择，尽可能找卖得好一些的项目。“以前房子卖得火爆的时候，售楼员的月薪很简单就能上万，最差的也有四五千。现在……”小杨想了想，估摸着说了个数：“3000左右吧。”因此，更好的楼盘、更热销的项目，就有了更大的吸引力。
售楼虽说不好干了，不过令他们欣慰的是房价跌了，他们也和普通百姓一样是受益者。
关键词：限购
明年省会城市限购几无悬念
石家庄作为省会城市，在今年2月21日出台了“限购令”，原则是“限二禁三”，即本市市民严禁购买第三套住房，截至时间为今年12月31日。由于国家层面已经明确表示明年房地产市场将会继续加强调控，很多实施“限购令”的城市已明确即将继续，石家庄是否继续这项政策已悬念很小。“今年下半年，限购令效果真显出来了，确实把成交量‘限’住了。”小杨感觉，“限购令”和银行的信贷控制是今年两个调控房价最有力的政策，一个抑制了销路，一个控制了房地产商的资金来源，逼得很多新开盘项目不得不改变策略。他透露，很多楼盘的开盘已经改变定价策略。此前开盘定价普遍高于周边，而今年，不少楼盘的开盘价定价会低于周边或者持平，等吸引来人气之后再调高。即使这样，有时也吸引不来多少购房者，大概是购房者“买涨不买跌”的心态使然。“听说，现在老总们聚在一起，也会讨论到底降价不降价。降价，会担心退房潮，又谁也不愿做个。”
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多位业内人士向中国证券报记者表示，随着房地产宏观调控效果的进一步显现，2012年一季度房价可能出现更大幅度下降。
业内人士建议，明年调控政策应有所微调，对首次置业等刚性需求有所保障，未来刚需潜力从而有望得到释放。中国证券报记者近日从权威渠道获悉，部分一线城市拟考虑完善相关政策，以更好地维护支持首次置业等刚需人群合理的购房需求。
多位房地产业内人士指出，当前的房地产调控政策效果已经相当明显，调控不动摇的基调也并未改变。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大，未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格，未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。北上广深等一线城市的房价拐点或出现在明年一季度，届时房价可能出现更大幅度下调。业内人士预计一线城市房价降幅很可能达到10%至20%。
根据国家统计局公布的数据，11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比11月份环比价格下降的城市增加了15个。
根据北京市住建委公布的数据，截至12月27日，北京楼市的库存已达12091套，压力显而易见。根据亚豪机构的监测数据，2012上半年，北京市共有51个纯新盘计划入市，这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示，在当前的政策形势下，预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源，供过于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年房价在逐步小幅下降后，将趋平稳。如果未来通胀形势趋于温和，CPI涨幅能稳定在3%至4%，GDP增速在8%至9%，那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。“如果是这种平稳的话，房地产所谓的暴利问题、财产贬值问题就都能够解决。”
调控思路细化支持合理需求
住建部部长姜伟新近日在住房城乡建设工作会议上表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。中国证券报记者近日也从权威渠道获悉，部分一线城市拟考虑完善相关政策，以维护首次置业等刚需人群合理的购房需求。
央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，房地产行业的长期健康发展，并不仅仅是一味追求房价的下降，未来应考虑如何尽快促进楼市交易量逐步回升。“对于既能买房、信用又不错的购房者应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业逐渐恢复发展。”
聂梅生也表示，首套房不仅是刚性需求，也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控，但是政策应该不会“一刀切”，区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。
北京地产市场研究总监张大伟称，限购、限贷等政策执行以来，的确将多数投资、投机需求挤压出市场，但也导致不少刚需购房者被“误伤”。他举例称，“以在北京购买一套200万元的房产计算，如果在限贷政策执行前贷款100万元，按照当时的利率并享7折优惠来看，20年需要支付的利息款为47.5万元左右。而目前购房者贷款100万元，需支付贷款利息约86.8万元，购房成本增加接近40万元，接近房价的20%左右。”
张大伟认为，目前来看，因为大部分刚需购房者仍需要贷款购房，而贷款利息的上扬，使得房价即使下调20%，购房者的总支出依然上涨很快。
记者走访多个新楼盘时发现，多数准购房者仍对房价有较强的下行预期，购房相当谨慎。尤其是在预算安排上，多位准购房者称“房贷利息太高，考虑到未来的月供压力，在房产位置、大小、预算等方面都受到较大限制。”
郭毅分析，当前看空2012年房价成为市场主旋律，“持币观望者众、出手购房者寡”的局面导致楼市博弈再升级，尤其是一线城市的商品住宅成交量继续萎缩。
分析人士表示，在此大背景下，优先保证首次购房家庭的贷款需求，明年的房地产宏观调控政策将更加考虑民生实际需求，调控机制日趋合理。预计2012年，相关部门针对居民的合理购房需求，特别是首套房购房需求将有所调整和支持。明年或将有更多的刚需购房者出手购房。“目前调控已初见成效，而在房价下调背景下，如何让自住需求得到实惠能够入市应该是后续政策出台的立足点。这在一定程度上也可以避免楼市过于萧条。”
行业整合提速房企理性回归
多位专家和房地产业内人士指出，2012年不仅仅是我国房价调整的关键一年，也是整个房地产行业深度整合的关键一年。
北京房地产业协会秘书长陈志认为，在房价实质性降价拐点来临之前，房地产行业就将会有“大拐点”。据地产研究中心统计的数据，2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。其中，主业为房地产的企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。
张大伟认为，本轮调控将使行业集中度增加。大房企、品牌房企的份额将明显增加，而部分小企业则被市场淘汰。“楼市入冬，现金为王。对于部分大企业来说，甚至可能会牺牲利润获得资金，万科、龙湖等企业最近都有接近成本线的销售。”
报记者从国内几家龙头房企处了解到，未来几年内各自房企对客户人群、楼盘定价都已有相当严谨的判断，且定价都趋于理性。
国内某大型房企的项目经理习晓(化名)称：“集团对于未来每一个新楼盘的定位、开发、销售，甚至是长期配套都会有精细的规划。而且，规划已经精细到某个行业的准购房者的需求和潜在购买力。”他表示，对于大型房企而言，还有能力去转变过去在楼市暴利时代所习惯的盈利模式，而中小房企只能“自生自灭”。
但业内专家对房地产行业的长期发展并非彻底悲观。只要发展机制渐趋合理，房地产行业仍应是我国经济版图中的“朝阳行业”，毕竟未来我国以工业化、城镇化和全球化作为经济增长主要动力的趋势暂难改变。
聂梅生表示，未来房地产行业的调整会经历“三部曲”，保障房的上市将是“部曲”；限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出，以恢复商品房的市场属性，这是“第二部曲”；最后房产税将代替土地出让金，完成房地产行业的整体调整，促使整个行业正常、健康地发展，这是“第三部曲”。她预计，这“三部曲”能在“十二五”期间完成。
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