首套房利率回归基准 合理住房需求没有被错杀

上海证券报  作者：周鹏峰 于祥明  2011-12-15 17:06

[摘要] 记者14日从多家银行和中介机构了解到，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，但并没发现坊间传言的9折优惠现象，而且二套房贷也丝毫没有放松迹象。

记者14日从多家银行和中介机构了解到，包括广州、北京、天津等地的部分银行首套房贷利率回归基准，但并没发现坊间传言的9折优惠现象，而且二套房贷也丝毫没有放松迹象。

对此，住建部政策研究中心副主任王珏林指出，首套住房需求应属合理住房需求，调控政策本就没有限控，利率回归基准并不是政策放松。

个别城市首套房贷利率回归基准

“每年年底都是银行信贷额度最紧张的时候，最近几年大部分银行在12月份都会相对收紧房贷政策，但是今年房贷业务则出现了部分回暖，部分银行的房贷利率基准上浮减少，大部分都维持在基准线。”北京中原地产市场总监张大伟说。而有传闻表示，有部分外资银行出现首套房利率下浮10%，然而记者确没有发现实际案例。

广州某项目部总经理黄韬告诉记者，目前广州只是个别国有银行首套房贷利率从适当上浮回归至基准，但没有进一步的折扣。

今年10月份，多个城市传来银行首套房贷利率上调的消息，个别银行首套房贷利率甚至在基准基础上上浮20%。

黄韬称，广州银行业资金面目前整体仍紧张，二套房贷没有放松迹象，基本无钱可贷。据他了解，个别行首套房贷利率回归基准有提振购置首套房信心的考虑，且仅针对优质客户。

但一家股份制银行北京分行人士告诉记者，市场房贷松绑态势显现，一般情况下以基准利率就能够贷到款。

调控未言放松

“首套住房需求应属合理住房需求，调控政策本就没有限控，利率回归基准并不是政策放松，恰恰是调控政策"有限有所不限"的体现。”王珏林说，政府的楼市调控决心、政策不会改变。

对此，金融问题专家赵庆明认为，首套房贷的放松主要是因银行资金面变得相对充裕，与楼市调控是否有所松动无关。

11月30日晚间，央行宣布从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行次下调存款准备金率，也是2008年12月25日后央行首次下调存款准备金率。

下调后，大中型金融机构的存款准备金率由21.5%下调至21%。市场人士分析称，这次存款准备金率下调可以释放4000亿元左右的资金，适当缓解了目前市场流动性偏紧的状况。

另外，地产界人士对此事的理解也殊途同归。

“在目前房价下调的过程中，小部分项目价格下调幅度已经较大，一些刚需考虑入市。但如果首套房利率仍是上浮状态，反而会出现真正刚需享受不到调控政策带来的"福利"，出现市场项目降价了，购房者反而要多支付购房成本的现象。”张大伟说，因此2012年房贷政策应该针对首套房刚需有定向的优惠。对此，王珏林也持相似看法。

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首套房贷要放松？日前，市场传出天津部分银行开始适度放松居民首套房贷利率，记者昨天以客户身份调查工行、中行、建行、招行等多家银行发现，北京市场房贷“松绑”态势也开始显现，不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，甚至有消息传出，部分银行优质客户还能取得9折的优惠利率。

部分优质客户能打九折

“一般情况下，以基准利率就能够贷到款。”建行工作人员表示。10月份，建行将首套房贷利率上浮1.1倍，不过如今，利率已下调至基准利率。在探访中记者发现，在回答客户的房贷咨询时，银行工作人员不再面露难色地说着“不好贷”，工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行均表示可以基准利率贷款，但无优惠。

虽然首套房贷利率已经出现松绑迹象，但仍有部分银行表示，“能否按基准利率贷到款，还要视客户及所购买房屋的情况来定”。而民生、招商[简介动态]两家银行目前的首套房贷款利率依然是上浮10%左右。“不过现在要比两个月前好贷得多了。”招行工作人员表示，“两个月前曾出现上浮30%还贷不到款的情况。”

此外，记者还从中介机构了解到，由于银行资金紧缺情况有所缓解，部分外资银行和中资银行甚至对其优质客户的优质项目给出9折利率的优惠。

房贷利率仍有下调空间

中央财经大学金融学院教授郭田勇认为，之所以会出现首套房贷利率下降的趋势，一方面是因为央行调整存款准备金率，释放近4000亿元的资金，使得银行资金链有所缓和，这对于信贷比本来就较低的国有大型银行而言，流动性相对增高，投放空间也就较大。

对于今后首套房贷款利率是否会继续宽松，郭田勇认为仍有下降空间。“就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，释放更多的资金。”如果这样，银行资金变得充裕，为了寻找优质客户，很可能下调首套房贷利率。

北京某地产市场研究部张大伟给记者算了个账：按照当前7.05%的房贷基准利率计算，百万元贷款20年还贷需月供7783元，总利息额为867927元，而按照9折优惠计算，则月供减少至7364元，总利息为767542元，减少近10万元。

张大伟表示，对于购房者来说，期待再次获得7折的历史性优惠可能性不大，而且很多人并不一定是等到20年或30年贷款截止期才全部还完贷款，所以期待利息减少，不如等待房价下跌，如果按照目前基准利率的9折计算，少贷款10万元，总还款额就可以减少17.67万元，如果按照基准利率计算，总还款减少额还会增加。