[摘要] 多位专家和业内人士分析认为，在房地产调控大背景下，今年一线城市的住宅地块出让频频流拍、底价成交等情况属情理之中。由于今年商业地产火爆、保障房建设推进等因素，全年的土地出让金额并不会特别低。但随着今后调控的进一步深化，底价成交可能成为趋势。
多位专家和业内人士分析认为，在房地产调控大背景下，今年一线城市的住宅地块出让频频流拍、底价成交等情况属情理之中。由于今年商业地产火爆、保障房建设推进等因素，全年的土地出让金额并不会特别低。但随着今后调控的进一步深化，底价成交可能成为趋势。
住宅土地成交“遇冷”
海通证券发布研究报告显示，10月一线城市土地成交建面累计10545万平方米，同比增长22.43%，比上月继续回落0.9个百分点。从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平方米，环比减少30.95%；10月，一线城市土地实际成交溢价率回落至1.71%。
北京中原地产市场研究总监张大伟指出，今年的住宅地块出让形势的确不容乐观，但是整体情况并不会太差。国泰君安发布的研究报告称，土地市场持续的下滑趋势已经确立，部分地方政府的财政压力明显加大，预计土地市场的持续冷清将促使2012年的地方政策存在松动可能。
底价成交比重增加
中国证券报记者在北京市土地整理储备中心的网站看到，今年4月份推出的大兴、平谷的两块住宅用地至今仍无人报价。11月16日，上海市国土局出让三幅住宅用地，三宗地分别由杨浦置地、上海紫宝房地产以底价竞得，总成交价为11.5亿元。
链家地产首席分析师张月直言，楼市后续走势仍旧不乐观，库存住宅持续增加，造成土地出让成交周期延长、底价成交、流拍的地块比重增加。张大伟指出，一方面，近几年内，房地产开发企业的资金链都不会太宽松；另一方面，未来一线城市的土地出让将更趋“远郊区化”，这其中还将包括保障房建设用地，房企的拿地热情有所减少。
今年10月，招、保、万、金四大龙头房企仅有2宗土地入库，而去年同期为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。业内人士指出，以龙头房企为代表的拿地节奏放缓，也预示着高溢价土地时代的终结，底价成交时代或已经来临。因此，底价成交甚至流拍的增加可能会在一定程度上促使地方政府调整土地出让价格。
中国土地勘测规划院发布的监测报告显示，地价增速全面回落，三季度主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点。而住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。中国土地勘测规划院发布的监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
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延伸阅读：房地产市场也要做好准备应对"热钱"撤离
热钱撤离中国市场，近期公布的相关经济数据显示，国外“热钱”流入我国的速度在放缓，潜伏在我国的“热钱”也在逐步撤离。众多市场迹象也印证了这一事实，不排除不久出现净流出的情况。“热钱”大规模撤离中国，会引发国内各种经济风险，需要高度警惕。
近两个月以来，美元指数逆转，从73猛涨至78，导致全球资本重组，大量非美元资产向美元资产转化。很多新兴市场国家，随之纷纷出现了国外投资撤出的现象，造成本国货币和资本市场均相应大跌。譬如，印度卢比贬值7.5%，俄罗斯卢布贬值9.9%，南非兰特贬值13.9%，巴西雷亚尔贬值14.2%，同时上述国家的股市也纷纷下跌。这表明，此次“热钱”离场并不是个别现象，而是全球性的集体撤离。
国际“热钱”撤离的一个重要原因是，随着欧债危机不断恶化，欧美市场亟须大量流动性保驾救市，所以在前两轮量化宽松货币政策下进入新兴市场的大量热钱着急回欧美救火。此外，在全球资产配置的风险谱系中，新兴市场资产位于风险系数较高的行列，因而在欧债危机引发了全球金融市场风险之后，新兴市场资产的配置比例被下调。
有外管局的流动检测数据，过去10年，“热钱”流入中国年均近250亿美元。从2003年到2010年，人民币单边预期强化，“热钱”合计净流入近3000亿美元。“热钱”大多在房地产、股市、地下钱庄、商品炒作市场中投机牟利，中国的资产成为他们赚钱的池子。受前期房地产市场调控和货币政策收紧的影响，国内资产市场趋冷，不论是成交量还是成交金额都偏低，令“热钱”失去获取暴利的空间，大量“热钱”遂筹划见好就收，清仓离去。
“热钱”大规模流出会给我国带来严重的经济风险。日前IMF发布了首份中国金融部门评估规划报告，称中国的信贷、房地产、汇率和债务问题若单独来看，都还处于可承受的范围内，但这些问题一旦同时发作，将令国内大型银行面临系统性风险。而在这些问题领域均有“热钱”的影子，“热钱”加速流出，会使一些投机气氛较大的资产价格大幅波动，如房地产价格迅速回落、债券价格以及股市大幅震荡等，极有可能引发系统性金融风险，严重威胁国内的金融稳定。
“热钱”流出不仅对当前跨境资金管理提出了更多要求，也对决策层的宏观调控提出了更高要求。眼下更为关键的是，要继续实施稳健的货币政策，保证房地产调控政策的稳定性和可持续性。现在许多“热钱”因为资产价格下跌被困在池子里，一旦出现政策宽松，资产价格重拾涨势，大量资金进入市场，后果就是从“热钱”手中接盘，为他们从低迷市场中抽身出逃提供机会，那样会给国内投资者造成更大的损失。所以，我们现在需要做的，就是绝不动摇既定政策，努力让国际市场的资产价格降低到合理水平，这对中国这个加工制造大国和资源消费大国是十分有利的。
作为“热钱”大规模撤离的前奏，美国近期采取了一系列施压人民币的举动，试图制造最后一波人民币，以便在人民币价时置换美元。如果市场人民币买盘不足，我国央行或商业银行出面购买人民币，那将是“热钱”在位脱手人民币的最理想状态。明白了这一层，我们就该理解，中国当前的燃眉之急，合理控制人民币的节奏并建立一套完善的应急措施。为了把“热钱”尽量困在池子里，防范“热钱”大规模集中离境，现在可适当考虑人民币贬值，为防范“热钱”大规模撤离可能给中国经济造成的波动，相关部门理该抓紧制定相应的应急之策，做好随时向金融系统大规模注入流动性的准备。
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