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天津地王沦陷信托连环套 引银监会关注

证券市场周刊  作者:王芳洁   2011-10-31 20:32

[摘要] 天津星耀开发的星耀五洲项目,曾经是天津的地王,占地面积4100亩,周边水域面积7000亩,总建筑面积达300万平米,而截至2011年上半年,项目才销售了48万平米住宅。

“没有问题”。10月26日下午,在飞机起飞前给记者回完短信后,颜语在飞机上关闭了手机。

此刻这个中年男人心情应该并不轻松,他任董事长的天津星耀投资有限公司(下称“天津星耀”)正面临一个巨大的难题。

天津星耀开发的星耀五洲项目,曾经是天津的地王,占地面积4100亩,周边水域面积7000亩,总建筑面积达300万平米,而截至2011年上半年,项目才销售了48万平米住宅。

本刊记者调查后发现,天津星耀的困境早已街知巷闻,从地王诞生开始,天津星耀就陷入信托连环套中难以自拔,资金链紧张的天津星耀甚至引起了银监会的关注。现在,中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经在对天津星耀的债务进行重组。

三年借新还旧财务危机四伏

单纯从资产负债情况来看,天津星耀距离破产还有一段差距。根据华融国际信托公布的天津星耀财务状况,截止到6月30日,该公司的资产总额为121.58亿元,负债总额为91.78亿元,资产负债率为75.49%。

客观来说,天津星耀目前的资产负债率在地产公司中并不算高,离资不抵债更相差甚远。但这并不意味着天津星耀的状态乐观,实际上,2011年公司的资金链实际上已经到了最紧张的时刻。

根据华融国际信托报告,天津星耀2011年二季度的签约销售金额仅4900万元,取得销售回款更只有3040万元,2011年一季度天津星耀的签约销售金额为1.32亿元,销售回款8860万元。根据以上数据,天津星耀上半年的销售回款仅1.19亿元。

而2010年,天津星耀全年的销售回款为9.85亿元,2009年回款更高达18.8亿元,不难看出,由于项目位于天津城市郊区,天津星耀的销售对宏观调控政策非常敏感,以至于目前出现滞销的状况。

对于房地产公司而言,除非有新的融资活动,销售回款几乎是维持公司正常运营,并按期偿还借款本息的来源。根据目前星耀五洲的销售速度,天津星耀很难通过经营性活动产生的现金流来偿还公司借款的本息。

根据华融国际信托报告,截至6月30日,天津星耀共有非流动负债47.51亿元,根据房地产公司特性,这些非流动负债应主要为长期借款。值得注意的是,在天津星耀的借款中,有一笔来自华融国际信托的23.278亿元信托贷款,该笔信托贷款成立于2010年6月24日,其中包括两年期贷款9.802亿元,该部分贷款及至2011年6月30日应计入流动负债。不难看出,天津星耀身上背负的借款超过50个亿。

由于天津星耀的借款中,相当大的比例为信托贷款,其融资成本非常高,例如华融国际信托借款2011年上半年的信托就达到了1.15亿元,而除了华融国际信托外,公司还有至少20多个亿的其他借款。由此可见,如果天津星耀不开拓新的融资渠道,且保持上半年1.19亿元的销售回款来看,不仅妄谈到期偿还短期借款本金,公司连借款利息也很难承受。

实际上,资金压力并非天津星耀2011年才面临的问题,自2007年以62.9亿元拍下天津地王“天嘉湖地块”以来,天津星耀一直面临现金流压力。

根据有消息声称,星耀五洲2009年的销售业绩位列前茅,但根据记者获得的内部资料,当年天津星耀的资金链状况十分紧张。2009年,天津星耀的销售回款为18.8亿元,但该公司经营活动产生的净现金流仅3.98亿元。而当年,该公司仅支付利息一项就花去了13亿元,并且当年归还的借款本金高达33亿元,因此仅靠经营性活动,天津星耀根本无法到期偿付借款本息。

随着宏观调控政策的颁布,天津星耀的日子自2010年开始更加难过。当年,该公司的销售回款较2010年同期下滑近50%为9.85亿元,但当年仅偿还华能贵诚信托公司的信托贷款本金,天津星耀就需要支出现金24.4亿元。

综合天津星耀近三年的财务表现,不难看出,这个公司一直是靠不断借新还旧的方式,来勉强维持公司运作,更令公司财务成本高企的是,公司一直主要靠信托贷款进行融资。众所周知,信托贷款虽然较银行信贷条件宽松,但利率要求都十分苛刻。“对于民营企业来说,钱来得容易的时候,正是危机潜伏击的时候。”一位信托业资深人士这样告诉记者。

财主中信信托玩转天津地王

在信托业人士看来,四年来与多家信托公司之间的恩恩怨怨,使天津星耀的历程成为房地产调控背景下的典型叙事。

在2007年豪气的拿下天津地王之前,颜语的星耀集团仅是偏安西南一隅的中小型开发商。在星耀五洲之前,公司虽然开发了几个项目,但形成规模的仅昆明新亚洲体育城项目一个。

正因如此,当星耀集团从起拍价13亿元一直叫到62.9亿元拿下天嘉湖项目时,很多地产人士简直感到不可思议。谜底很快揭开,原来在名不见经传的星耀背后有一家“大财主”,即中信信托。

2007年12月25日,也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后,中信信托成立“昆明星耀特定资产权投资项目集合资金信托计划”,该一年期信托计划募集资金额达30亿元,为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持,不过融资成本非常高,年化率达到25%。

“如果没有中信信托当时的资金支持,也许星耀根本不可能去拿天嘉湖项目。”上述信托业人士认为,靠信托资金实现小马拉大车的目的,对星耀集团来说正是噩梦的开始。

由于星耀五洲项目(即天嘉湖项目)自2008年才开始销售,并且当年仅实现销售回款1829万元,因此天津星耀只能通过借新还旧的方式来兑付“昆明星耀特定资产权投资项目集合资金信托计划”,这次中信信托又帮了他一把。

2008年9月,星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划,并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”(下称“中信盛景计划”)替代,这个募集资金额也创下了当时房地产信托之最。实际上,由于天津星耀以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金,享有次优级受益权,“中信盛景计划”的实际募集资金额为36亿元。

天津星耀这36亿元来的并不轻松。该笔资金分为两个部分,部分为面向社会公开募集11.5亿元,预期年率为14%,扣除2%认购费后的年率为12%,偿付周期为15个月,享有超优先级受益权;第二部分,中信集团和中信信托以自有出资、外加部分机构投资者认购的基金共23.5亿元,享有优先级受益权,偿付周期3年。

在天津星耀的内部资料中记者发现,上述36亿元信托贷款的实际年利率为浮动利率的23.5%-36%。

令人关注的是,信托协议中规定,“在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时,受托人中信信托可向中信地产或具有收购实力的第三方出让星耀五洲项目股权,为投资者按时足额获得本息提供流动性保障。”换句话说,如果该笔信托未能如约偿付,届时中信信托有权将天嘉湖地块即星耀五洲项目股权转让给与中信信托同在中信集团旗下的中信地产或者“具有收购实力的第三方”,以变现资金偿债。

在签订“中信盛景计划”时,天津星耀大概只是觉得上述规定只是文件上平衡风险的“官样文章”,但没有想到终有一天变成实实在在的威胁。

可以看到,天津星耀2009年的经营性活动净现金流远远不够支付“天津盛景计划”的利息。很快,天津地产界传出消息,由于天津星耀无法按期偿付“中信盛景计划”,中信地产将成为大赢家接收星耀五洲项目。

如果上述消息成为事实,孤注一掷的颜语终将“竹篮打水”,对于彼时的颜语来说,要么真的走人,要么寻找新的融资渠道。

2009年6月26日,华能贵诚信托公司发行“星洲1号·天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”(下称“星洲1号计划”),该项目是华能集团控股贵诚信托后的单业务,虽然名为生态环境综合治理项目,实际上还是给星耀五洲的房地产开发提供资金支持。

由于“星洲1号计划”的募集资金额为32.9378亿元,差不多可以还上天津星耀之前的借款,“中信盛景计划”很快被提前中止,虽然当年颜语接受记者采访时一直强调与中信信托的合作没有取消,甚至机构投资人的优先级权部分投资还在项目上,实际从内部资料来看,天津星耀迫不及待地偿还了中信信托32.09亿元,2009年末“中信盛景计划”在天津星耀公司中仅剩余资金3.912亿元。

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