外资物业交易青睐办公楼 二线城市成未来投资热点

解放日报  2011-06-30 08:24

[摘要] 在经历了去年一波投资高峰之后，今年国内大宗物业投资依旧延续活跃态势，主要表现为需求持续旺盛，市场投资活动增长。DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示，随着一线城市投资市场门槛的逐渐提高以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来一到两年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。

在经历了去年一波投资高峰之后，今年国内大宗物业投资依旧延续活跃态势，主要表现为需求持续旺盛，市场投资活动增长。DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示，随着一线城市投资市场门槛的逐渐提高以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来一到两年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平将出现至少15%的上涨空间。

DTZ戴德梁行投资部日前开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，2005年至2010年间，在上海的25宗外资大额收购并成功转手的交易中，从投资周期、毛以及退出难度等因素考量，办公楼项目均领先于其他物业类型。统计显示，外资购入并最终成功转手的项目中，办公楼占48%；其次是住宅及服务式公寓，占44%；零售商用物业部分仅占8%。工业地产方面，虽然有交易产生，但还没有转手退出的案例。叶建成表示，办公楼之所以投资占比突出，主要因为其具有投资周期较短、较高等特点。调研显示，一般办公楼项目在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并能获得约50%的增值；住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，率超过50%；零售商用物业则需要持有超过43个月，才能达到约40%的增值。

近年来，许多二线城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求大幅攀升。尽管各城市的经济各有特点，但二线城市商业地产发展正在复制一条一线城市所走过的道路。目前二线城市甲级办公楼市场多数尚未成形，属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。以苏州为例，虽然去年GDP总量超过9000亿元，已接近部分一线城市的水平，但单一业主持有型甲级办公楼的体量仅28万平方米，比上海环球金融中心38万平方米的单一办公楼体量还低。另一组可以作为对比的数字显示，截至去年第四季度，一线城市中，深圳甲级办公楼存量为171万平方米，上海为431万平方米，北京为660万平方米。

叶建成指出，目前二线城市甲级办公楼存量少，且大部分为散售，租金较低。预计机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。如去年9月，平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼后，该区域租金从过去的月租金每平方米70元上涨至目前的110元左右，升幅达57%。

推荐阅读：超8000亿资金瞄准商业地产 外资抢攻二线城市

在楼市调控陷入僵持的敏感阶段，遭遇银行借款收紧和销售下滑的开发商们“求钱若渴”，而外资则看到了乘虚而入的机会。但受供应、价格等因素影响，北京等一线市场明显遇冷，大多数热钱“下沉”到二三线城市的商业物业。

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 超8000亿元资金瞄准楼市

据商务部统计，5月完成备案的外商投资房地产企业达52家，过去三个月共有170家外资房企在商务部完成审批备案；国家统计局数据显示，2011年1-4月，我国房企利用外资222亿元，大幅增长达62.3%，仅4月利用外资金额就达78亿元，同比大增107.34%。
 再加上一些采取曲线投资以规避监管的外资，国际热钱流入中国房地产市场的倾向明显。
“海外投资者对中国楼市兴趣很大。”5月31日，戴德梁行华北区董事总经理何衍钧告诉记者，外资看好中国商业地产前景，对商铺、综合体等的兴趣非常浓厚。
国际地产顾问戴德梁行在近日发布的报告中预计，未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币。

何衍钧透露，目前接触到的外资主要以“买楼”为主，希望购买一二线城市的优质写字楼、商铺、酒店式公寓等物业，持有并在3-5年内转手出售，获得楼市和租金的双回报。

记者了解到，部分外资基金也积极寻求进入高、回收快的住宅开发领域，但苦于没有合适的投资机会。
“我们去年下半年就想在中国市场投资，但发现很少有中国开发商想和我们合作。”一家外资基金经理人告诉记者，外资要求20%的，以及境外资本入境的手续繁杂，使得开发商不愿意使用“贵钱、慢钱”，而是国内的民间资本。再加上目前对住宅市场的持续调控，投资风险增大，不少外资基金都转向了商业地产。
 

外资抢攻二三线城市

有趣的是，汹涌而入的外资在北京市场却难觅踪迹，据戴德梁行华北区投资部主管王宇涛透露，今年以来北京还没有外资大宗买卖交易的案例。

资料显示，今年外资在北京市场惟一的交易是港资卓展集团整购了位于海淀的华熙乐茂购物中心，但该笔交易去年就已签约，直到今年一季度才正式完成。

据介绍，一线城市中北京市场一直较冷，因为相比上海浓厚的商业氛围，北京的监管更严格，审批、结汇耗时较长，外资进入难度较大。王宇涛告诉记者：“北京优质物业供应较少，而且外资也抢不过财大气粗的内资。比如，今年央企五矿集团以45亿元收购北京第五广场、人保集团以32.88亿元买下首都时代广场等交易，资产价格较高，从看不太理想，对盈利指标卡得很死的外资就没法买”。

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不过，在大连、沈阳、天津、青岛等核心二线城市，都有了大批的外资汇集。“尤其是沈阳，几乎所有港资企业都进入了市场”。

戴德梁行表示，火热的投资市场使得内地各类物业持有方蠢蠢欲动，市场上出现了多宗商业物业叫卖的现象。虽然这些物业的叫价较高，但是都不乏投资客洽谈。

虽然受市场周期影响，一季度的成交不是很活跃，但是投资客都随时准备出手，预计在下一季度或者下半年将出现大量的商业物业成交。

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