[摘要] 楼市在调控背景下陷入低迷，土地市场也是表现乏力。往年这个时候“地王”频传，今年全国各地土地市场却盛景不再。不过，在资本逐渐向二三线城市转移之际，作为二线城市的代表，成都土地市场却也遭遇寒流。
楼市在调控背景下陷入低迷，土地市场也是表现乏力。往年这个时候“地王”频传，今年各地土地市场却盛景不再。不过，在资本逐渐向二三线城市转移之际，作为二线城市的代表，成都土地市场却也遭遇寒流。
上周五，成都市土地拍卖中心拍卖5宗土地，结果其中2宗主城区优质土地流拍，另外3宗也是仅以起拍价成交，这已经不是成都土地市场今年次流拍，在此前一周，位于双流县一块地也曾经流拍。分析人士认为，不仅仅是楼市的惨淡，更在于信贷的收紧，使得开发商不敢贸然拿地。
土地接连流拍
6月10日，成都市土地拍卖中心共拍卖5宗主城区土地，其中4宗位于城西光华大道片区，另外1宗地位于城东三圣乡，5宗地起拍楼面地价都在3000元/平方米左右。这些地块所在区域都是开发热点。
然而，拍卖结果却是：青羊区成飞大道以西42482.72平方米(合63.7241亩)地块和青羊区万家湾四组54081.18平方米(合81.1218亩)地块流拍，另外3宗地以起拍价成交。四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅就纳闷了：“光华大道的那两块相对比较优质，拿地的风险其实是比较小的，作为热点区域的话，价格也不离谱，还是没人买？”
其实，成都土地拍卖市场在5月开闸后，开始放量供应，但形势均不理想。5月9日拍卖的5宗土地最后成交的溢价率从30%~50%不等；5月20日主城区的第二场土地拍卖会则更为清淡：高新南区丰收片区地块中国中建地产以起拍价收入囊中，仁和片区的大幅地块仅以溢价率2%被中海[简介 动态]竞得。
相对而言，郊区地块形势较好，甚至出现“令人惊叹”的成交结果。5月31日，成都市国土局拍卖出让了5块郊县土地。其中远郊邛崃县一宗地成交750万元/亩，而起拍价为260万元/亩。然而，6月3日，位于双流县西航港街道办事处119.8679亩的地块却流拍。
“双流的就更奇怪了，可能是价格定得太高，去年同样区域的地块也才100万元/亩出头，这次要450万元/亩，不知道相关部门是什么意思。”周觅表示，双流地块的流拍是成都土地市场今年的首次流拍。在成都，土地流拍事件是很罕见的，即使在2008年、2009年房地产形势不好的时候，也很少出现流拍。
对于上周两宗地块的流拍，周觅表示：“这几宗地流拍也确实很让人吃惊，城西三环外侧算不错的地方了，凯德、蓝光、中铁、万科[简介 动态]都是知名开发商，比东三环外环境要好，东三环的都有人要，3000元/平方米左右的楼面价也比较合适了。”
锐理数据成都公司市场部总监叶强分析认为，市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险；资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢；光华大道片区，未来市场供应量大，竞争激烈。
当然，四川中原地产也认为，上周土地市场表现趋冷，主城区唱独角戏，郊县区暂时沉寂。受整体房地产市场不景气的拖累，土地市场表现乏力，主城区首现优质地块流拍，房企拿地意愿不强烈，预计后期土地市场继续不温不火，总体平稳。
开发商留钱“过冬”
事实上，按照年度土地供应计划，今年成都住宅土地供应量就超过去年。从5月开始，成都土地市场在停滞三个多月之后开始放量供应。5月成都市出让了693.6697亩住宅和商业用地，而6月已经公告将出让约2560亩住宅和商业用地。
然而，在加大供应的时候，土地市场却陷入低迷。在5月20日，高新南区两宗地块低价成交之时，四川中原地产就分析认为，高新南区地块楼面价格之低，令人惊讶，其地块大、总价高是一方面原因，开发商拿地越发理性也是重要的原因。
从春节之后，成都楼市一直处于低迷状态，一手房销售周成交量几乎都在1000套以内，而二手房周成交500套左右。市场前景不明，开发商观望心理加重，拿地越发低调谨慎。
不仅如此，“现在政府推出的地块开始放量，这些地块都还是可以的，不过确实也反映出市场不好，现在开发贷都基本停了，开发商日子不好过，除了个别不缺钱的。”周觅表示，“只要商品房销售没有起色，土地市场就会继续低迷，现在的问题不仅仅是销售不畅，而且是金融信贷也非常困难，所以不敢贸然拿地。”
在央行连续上调存款准备金率之后，无论是按揭贷款还是开发贷款已经很困难了。实际上，在光华大道两宗地流拍之后，有开发商也向记者解释，目前土地市场遇冷的原因是开发商要留着资金准备过冬。
推荐阅读：楼市:调控深入大型房企苦苦找钱 或降价10%
随着调控深入，大型房企融资活动日渐频繁。日前，中国海外发展发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元5年期的银团贷款；中铁房地产获母公司中国铁建50亿元注资；又有金科集团借壳重组获批，47亿元资产注入ST东源。
“信贷收缩，已经成为2011年，最让开发商心惊胆颤的关键词。”专业人士表示，国八条推出后，内容包括限购、贷款及取消差额营业税，政策的严冬已经来临。
紧接着，楼市成交量持续下跌，项目预售款难以回笼，开发商资金链遭遇断流，银行信贷额度依然紧收。
调控已经进入博弈阶段，开发商的资金链问题正在被日益放大。
众多房企都在通过各种手段进行积极融资，在港股上市的房地产公司纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起了境外融资高潮。
同时，IPO及定向增发全面暂停。据不完全统计，2010年，共有超过30家房地产企业公布定向增发预案，增发数量逾80亿股，共计募集资金逾700亿元，却无一例增发获得成功。
紧缩环境下，大型房企集体“找钱”已成不争事实，正是八仙过海各显神通。
自搭平台 海内外融资
地产巨头万科日前召开了今年次临时股东大会，正式审议并通过关于与华润集团合作的议案：贷款合同金额、利用的资金金额及共同投资金额总计约人民币44.2亿元。
资料显示，今年以来，恒大地产、仁恒置地、佳兆业等知名企业选择了海外融资；远洋地产、绿城等依靠自己的经营特色选择了项目交叉持股方式拓展融资空间。有业内人士透露，包括华润置地、保利地产等大型开发商开始建立自己的基金公司。
专家提示：内地房地产企业对境外融资的热衷不减，其中重要原因是人民币带来的成本福利。房企海外债券的成功发行反映了海外资金对国内房地产市场的热情，但监管层未必乐意见到“热钱”通过房地产行业涌入国内市场。当融资资金涉及国内公司具体项目时，相关部门可能会通过收紧审批手续和延长审批时间等方式对之进行限制。
发债卖股便捷融资
北京城建近期宣布，拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。
4月初，龙湖地产发布公告称，其首次在新加坡交易所上市的美元优先票据规模确定为7.5亿美元，同时中化方兴地产也宣布计划于新交所发行票据。
“一般而言，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。”专业人士认为，发债卖股是十分便捷的融资方式，也反映了房产资金链的紧张，然而如何在卖债发股之后长远经营，才是应该引起重视和思考的。
吉信行分析师也指出，大房地产公司通过发债等方式更多是为了进行自我扩张，而这也是房企洗牌一个无法避免的过程。如何占据更多的市场份额和资本话语权成为当前大型开发商应该考虑的长远战略。
自身短缺借壳融资
光大银行一位工作人员表示，所谓借壳融资，就是一些自身条件不够充分的房企，通过寻找一家非房企公司达成一定协议，从而通过非房企获得银行信贷。起先这种案例通常获得成功的原因是，房企会比较聪明地选择类似“扶贫”、“低碳”等社会公益性质和导向的企业“借壳”。
据了解，这种“借壳”的融资方式比较常见，只是从3月份开始数量明显增加。而且由于这种方式操作比较简单，甚至出现了有的公司业务拓展为专门“做壳”和“帮忙申贷”。
市场人士指出，近期几家房企成功借壳，均是只将房地产资产注入上市公司，无融资行为。它们拿到批文只是证监会对遗留问题的清理解决，并不代表房企再融资开闸。
对于“借壳融资”这样一种现象，农业银行的一位分析师向记者表示，对于一般企业而言，“借壳过河”只是“泥菩萨过河”时的权宜之计。里面存在着各种大小法律风险，所以不会成为融资主流。如今通胀预期严重，调控政策下资金全方位收紧，一般企业即便借壳其他行业，恐怕也很难达到扩大资金来源的良好效果。做好内功，把产品研发做好才是长远之计。
“大型房企的巨额融资行动折射出目前房地产市场又一轮较大变局。”分析人士指出，资金链紧张的同时，也反映了行业内部的洗牌和重组需要。
面对资金链困窘和大型房企融资频繁等诸方动作，专业分析师预计：开发商会采取降价销售策略回笼资金，因此三季度开始房地产行业可能会有较大规模的促销活动，降价幅度约在10%左右。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
