李文杰：信贷紧缩加重楼市观望

关键词：炒房客

目标转向二三线城市

经典语录

严厉调控下，在一线城市，房地产靠投机，短期买卖获利空间几乎为零。

■记者：温州人一直是上海中高端市场最主要的购房群体。即使是在2008年楼市经历宏观调控和金融危机的双重打击之下，温州人依然是上海豪宅市场的主要购买群体，大概占到当时市场总量的20%~30%。近日有消息称，超过2/3的温州炒房客已经离开了上海。温州炒房客为何离去，有何影响？

■李文杰：从一线城市撤离，是目前很多投资客的普遍动作。严厉调控下，在一线城市，房地产靠投机，短期买卖获利空间几乎为零。以北京为例，从去年到今年市场发生了非常大的变化。2010年三四月份的时候，投资客还能占购房总人数的三四成，现在仅占5%左右。

炒房资金大多从一线城市转移到二三线城市，对当地的市场有一定的搅热作用。比如，很多资金都撤到海南，现在海南市场比较旺。从目前的情况来看，政府对房地产市场的调控政策在一段时间内都会持续，这使得炒房客转移的现象在短期内很难逆转。

关键词：CBD

核心地块引企业争抢

经典语录

北京CBD是核心地块，其品牌和标志性作用是其他地块不能比拟的。

推荐阅读：

■记者：下月，北京CBD核心区即将有9宗商业用地入市，这将是今年北京规模的土地出让。据报道，泰康保险、阳光保险等多家企业都可能参加CBD核心区的竞标。众企业为何纷纷争抢CBD地块？

■李文杰：CBD核心区土地价格较高，但是还是有很多企业去争抢。在市场流动性偏紧的背景下，信贷额度还是有的，一般都会投放给大企业、资信好的企业。越是有实力的企业越能获得贷款。房地产开发中，大企业、规模企业依靠自己的优势会获得更多的银行贷款。中小开发商则面临着窘境。而如此一来，经济层面上企业经营的差距就会不断扩大，有实力的大企业就会更有资本去取得含金量高的项目。

北京CBD是核心地块，其品牌和标志性作用是其他地块不能比拟的。所以北京CBD吸引了众多有实力的品牌企业。

险资竞地享投资

经典语录

险资企业竞得土地后，建设物业然后自持，可以作为保险的投资。

■记者：在竞标者中，为何频现险资身影？

■李文杰：值得一提的是，此次北京CBD土地出让改变了价高者得的方式，而是采取招标的方式。招标对企业的资质提出了更多的要求。符合CBD产业发展的，比如金融、保险、通信、新技术等行业在竞标时是加分的，如果不符合产业发展即便出钱多也不会获得土地。

从政府角度看，表面上整体的土地出让金少了，但是事实上在大企业龙头作用的带动下，税收、总部效应将会比较明显，还是利大于弊的。

2006年前后，由于租金、卖价不断上升，有一些企业逃离了CBD。尽管它们适合产业发展，也不能在CBD办公。政府调整土地出让政策，将价高者得的拍卖改成综合性竞标有利于产业的引导发展。

险资本身在去年、今年都是鼓励进入到商业不动产的。险资企业竞得土地后，建设物业然后自持，可以作为保险的投资。

推荐阅读：

关键词：本地市场

信贷紧缩影响楼市成交

经典语录

在市场看来，二线城市供需两旺的客观基础还是存在的。

■记者：去年６月份，省会楼市出现了量价齐升的态势。今年开发商便把传统佳节端午视为“拯救”楼市的大好时机。然而与开发商的热情不同，省会观望氛围依旧浓厚，省会房价并未出现实质性松动。接下来的两个月更是楼市传统的淡季，您认为，石家庄作为一个二线城市，观望氛围将何时消散？

■李文杰：我国的二线城市主要是省会和省内经济发达城市，如河北的石家庄、唐山，山东的济南、青岛，河南的开封和洛阳。我个人对二线市场的看法还是相对比较乐观的。

我认为，目前对市场影响的并不是限购政策而是信贷政策。近年来，我国的存款准备金率不断上调，银行额度已经很少了。近日，我国又一次上调了，我国的存款准备金率已经达到了21.5%。流动性紧缩就造成了即便买卖双方达成交易也不一定能获得银行的贷款，交易最终难实现。信贷紧缩加重了楼市观望情绪。

可以预见，一旦贷款政策适当放松的话，二线城市的成交量肯定会上升。在市场看来，二线城市供需两旺的客观基础还是存在的。如果信贷松动，对二线城市来说是个利好消息。观察我国的信贷政策不难发现，信贷是按季度调控的。每个季度的个月贷款政策相对比较松。我预计，最快7月份，二线城市会迎来一个成交的小高潮。

推荐阅读：

降价促销盘活弱市

经典语录

弱市中不让自己弱下去的办法就是降价促销。

■记者：楼市调控加上银行“缺钱”，房贷首付比例和利率越来越高。您认为在弱市中，开发商应该采取哪些措施？

■李文杰：由于楼市调控，整个市场的流动性偏紧。开发商资金的来源中，银行贷款比例，其次还有预收款和拆借。银行流动性偏紧，开发商不一定能拿到贷款，所以弱市中不让自己弱下去的办法就是降价促销。

推荐阅读：