[摘要] 京版限购令发布以后，不仅对北京楼市甚至全国的楼市产生了连锁反应，而对包括石家庄在内的还没有出台限购政策的城市也将有一定的示范作用。那么京版“国八条”其严厉之处在哪里？会对北京乃至全国的楼市产生什么影响？我省的楼市限购又将如何揭开神秘面纱？本报就此对一些专家进行了采访和解读。
昨日，北京公布的新版“国八条”无疑是给房地产市场投下一颗重磅炸弹，其在网上被誉为“史上最严‘限购令’”。京版限购令发布以后，不仅对北京楼市甚至的楼市产生了连锁反应，而对包括石家庄在内的还没有出台限购政策的城市也将有一定的示范作用。那么京版“国八条”其严厉之处在哪里？会对北京乃至的楼市产生什么影响？我省的楼市限购又将如何揭开神秘面纱？本报就此对一些专家进行了采访和解读。
看点
政策有三个最严厉看点
■本地居民两套房
京版限购令规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
■外地人口买房须有5年完税证明
京版限购令还规定，持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
■二套房首付60%
二套房首付款方面，限购令规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
影响一：近期或出现扎堆退房
市场人士预计，这个政策一出，最直接的影响恐怕就是好多不符合政策购买条件的人近期会扎堆退房。
政策实施后，看空心理及二套房首付比例提高等因素，或导致北京楼市出现部分违约退房现象。实际上，自1月26日晚“新国八条”面世后，过户潮就开始到来。1月27日，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，北京楼市单日过户数自2010年4月29日以后再次突破2000套，达到2093套。
此外，由于政策还未正式落地，在这段“末班车”时间，众多买方在地方细则实施前抢购房、抢过户。
影响二：外地人买房比例将骤降
专家表示，京版限购令再次提高外地人购房门槛，预计今后外地认购二手房比例不超过两成。在北京这样的一线城市，外地投资性需求是市场的重要购买力量。北京的限购政策明显严于“国八条”，以温州炒房团和山西煤老板为首的投资需求将基本被拒之以北京住宅市场之外。
统计数据显示，2009年，外地人在北京购房的比例高达38%，2010年5月京版限购令出台后，外地人购房占比降至34%左右。而此番新版限购令出台后，恐怕这一比例还会大幅下降。
经济学家李稻葵发表博文认为，北京新政“方向对，但用力太猛，5年的要求过高，让很多人看不到希望。”
而SOHO中国潘石屹则认为，外地人须5年以上的纳税证明这一条，不光是在调整房价，而且还是要缓解北京的人口和环境资源的基本矛盾。
北京市一位官员也坦率地说：此次房地产市场的调控，不仅影响到购房者；长远看，也将对整个城市建设、城市管理，甚至行政运行方式带来影响。所以，确保目标实现，还需要问责制来保驾护航。
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影响三：新政或推涨房租
专家认为，由于限购一些购房需求被挤出到租赁市场，会使得北京的房屋租赁价格水涨船高。实际上自2010年底来，北京房屋租赁出现了明显的价格上涨。北京市统计局、国家统计局北京调查总队2月16日发布的数据显示，今年1月北京居住类价格同比上涨10.4%。其中，住房租金和水、电、燃料价格分别上涨13.2%和0.7%。
有中介人士预计，今年北京租金将上涨 12%左右。专家认为，房租的上涨与通胀预期导致的价格普涨及楼市调控加深部分潜在买户变租户不无关系。
另外的一个重要因素则是，前两年房价上涨而租金变动不大，此次大规模上涨也有补偿性因素存在，预计此次上涨将会是个长期过程，直至房屋涨价导致失衡的房屋“租售比”到达相对合理地位。
观察：政策延续性将决定房价走势
采访中，专家表示，京版限购令基本已经将投资性购房需求切断，如果其一旦执行，势必将对价格走势产生长远影响，未来房价下调是可以预期的事情。
采访中，浙江财经学院教授谢作诗也对本报记者表示，北京的调控细则，不可谓不严，不可谓不重，但着眼点只是需求。在货币和信贷总量不减少的条件下，这样的行政手段只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。
谢作诗建议，抑制房价，除了要减少需求，更要增加供给。仅仅靠冻结需求的办法，可以将房价一时抑制住，甚至降下来，但一旦政策松动，反弹会成为必然。谢作诗认为，长远来看，抑制房价，还是要依靠改革税制，没有稳定的替代性收入来源，公租房等也不能有效供给的，地方政府无法真正承担房价下降之痛。
李稻葵也表达了类似的观点，他认为，压制投资需求是短期政策的着眼点，“长期政策必须搞税改，改变土地财政，搞公共住房，改变地方政府的兴奋点。”
本地：对石家庄限购令或有示范作用
专家普遍认为，京版“限购令”的确可在一定时间内对楼市产生平抑作用，对正在制定限购正的其他城市形成样板和示范作用。
石家庄房地产分析人士赵杨表示，石家庄也在酝酿相关的限购令。但他认为，“限购的手段上应该也会大同小异吧，但力度上恐怕会有区别。”赵杨说，石家庄本身属于二三线城市，房地产市场有许多独特的特点，加之价格涨幅及泡沫度都不可和一线城市同日而语，所以石家庄的限购令可能会更加柔化一些。
采访中，谢作诗表示，北京的限购令恐怕会成为此轮调控中最为严厉的，虽然其对一些二三线城市、省会城市出台限购令有一定示范作用，但相比较而言，这些城市楼市泡沫更少，政策的力度也会更加趋于缓和，在套数及对外地人购房的限制方面，可能会松一些。
延伸：违反“限购令”的购房合同咋处理？
各大中城市近期纷纷出台房地产调控政策，对住房进行“限购”。违反“限购令”签订的房屋买卖合同不能办理房地产登记，也就是拿不到房产证，这时已经签订的购房合同该如何处理呢？
上海星瀚律师事务所主任、房地产律师卫新表示，若购房合同是在“限购令”颁布前签订的，则“限购令”属于法律上规定的“情势变更”导致合同不能履行，合同双方可解除合同，并且都无需承担违约责任；买方已经支付购房款的，卖方应退还款项。若购房合同是在“限购令”颁布后签订的，合同双方又都是“明知故犯”，则合同无效，不能履行；对于提供虚假材料的合同方，还将面临行政法规的处罚。“若卖方不知情，买方未说明自己已属于限购人群，则买方还很可能需要承担缔约过失赔偿责任。”卫新说。 (新华网)
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