[摘要] 12月8日，中国社科院发布的2011年《住房绿皮书》 称福州市房价泡沫指数全国最高，达70.3%。“我们感觉这是一个不着边际的指标。”昨日，福州市政府新闻发言人、副秘书长林汉隽对《第一财经日报》表示
福州回应房价泡沫指责
市政府：《住房绿皮书》逻辑上站不住脚
“我们感觉这是一个不着边际的指标。”昨日，福州市政府新闻发言人、副秘书长林汉隽对《财经日报》表示。
“只要比照厦门市10%以内的泡沫数据，就能发现有关福州的结论站不住脚，这样做学问并不严谨。”林汉隽说。
首先，他认为，仅从9月份单月数据计算得出结论，不足以代表福州市全年房地产状况。
其次，根据绿皮书撰写人向媒体披露的算法：9月份福州普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米，减去福州商品房基准价格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，得出70.3%的泡沫指数。
林汉隽认为，如果这一算法成立，那么假设厦门9月份实际房价等于福州房价，那么厦门要得出低于10%的泡沫指数，厦门的商品房基准价格应为12000元左右，是福州的3倍多。“这怎么可能呢？况且厦门普通商品住宅集中成交价一向高于福州。”
最后，林汉隽指出，据向福州市相关部门了解，该市很难采集到二类地段普通商品住宅集中成交价这一指标，平时也没有采集该指标，“绿皮书所谓‘根据国家统计局’的数据在哪里？就福州与厦门而言，统计局指标不至于产生这么大的偏差。”
林汉隽表示，他已注意到，此次绿皮书是国家自然基金出资的科研课题项目，但完成课题成果也要注意数据来源和科学性，避免得出如此敏感却在逻辑上站不住脚的结论。
“这只是一次尝试，没有必要过分关注数据结论，应该关注我们的政策建议。”同日，《住房绿皮书》泡沫指数部分的撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华对本报记者说。
对于质疑，邹琳华表示主要或为两种原因：一是由于两市商品房基准价格不同，二是两市房价数据可能有偏差。
邹琳华表示，房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格，而基准价格是通过对一系列参数进行演算而来的。
谈及数据，邹琳华指出所有数据皆来自国家统计局信息中心，“只能接近现实”。在算法上，他坚信在社科院财贸所课题组把关下，“目前算国内外比较科学的算法”。
值得深思的是，当地网媒对此事网调的结果显示，大部分网民支持绿皮书结论。
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绿皮书通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
绿皮书显示，泡沫指数的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。北京的泡沫成分排在第八位，房价泡沫为49.6%。据专家介绍，北京普通住宅实际价格为26446元/平方米，基准价格为13316元/平方米，根据估算，得出0.496这一数值。
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■北京按揭贷款月度偿付度超100%
据介绍，按揭贷款月度偿付率即月度偿付额与月度可支配收入之比，月度偿付额就是每个月的还款数。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。
绿皮书指出，国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上，特别是部分城市近100%，甚至有超过100%的月度偿付率，这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下的城市之一，也是的一个大型城市。
绿皮书还计算了35个大中城市的住房支付能力指数，认为北京的住房支付能力指数，但住房市场监管指数居首。据了解，住房支付能力指数反映的是城镇居民家庭购买存量住房的能力。根据测算，我国绝大多数城市住房支付能力指数下降。
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■房地产业毛利润高达30%
据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。这802家公司中，房地产收入的是综合类公司、建筑与工程业公司和批发、零售行业。
绿皮书还指出，上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。
■应警惕经济房地产化风险
绿皮书分析，国内众多企业集中投资房地产行业的原因有三个。首先是相对较高的行业毛利率。2005年至2009年间，我国房地产行业的平均毛利润率在30%左右。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。
绿皮书指出，当前，中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
■名词解释
住宅价格泡沫指数
代表实际房价中价格泡沫所占的比例，是用房屋的基准价格与实际价格计算出来的，如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
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昨日，中国社科院发布的一份报告首次直接给出了明晰且具体的各地房价泡沫数据。不过，其整个推导计算过程尚未能获得外界的完全认同。
房价泡沫达七成
在这本2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》中，报告撰写人通过对2010年9月35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
其中，泡沫指数的前七个城市分别是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南宁（0.668）、青岛（0.558）、天津（0.542）、兰州（0.534）、石家庄（0.520）。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高、泡沫成分占实际价格比例在30％~50％之间的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武汉（0.481）、长春（0.473）、宁波（0.444）、哈尔滨（0.417）、大连（0.400）、贵阳（0.369）、上海（0.365）、郑州（0.346）、成都（0.300）。
而存在一定的泡沫、泡沫成分占实际价格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
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泡沫数据从何得来？
这种争论的背后，直接指向了政府调控政策的取舍，泡沫严重与否将决定政策是打压楼市还是促使市场保持相对稳定。
因此，是次社科院报告发布主要城市房价泡沫指数，引来外界很大关注。但这个数据由何而来、结论是否科学，这些问题尚有存疑之处。
该部分报告撰写人、中国社科院财贸所博士邹琳华接受《财经日报》采访时表示，该指数不能代表未来房价走势，数据也并非完全准确，但对市场分析有一定指导意义。
邹琳华介绍说，此处的房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的。具体而言，泡沫指数=1－基准价格/实际价格=（实际价格－基准价格）/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。
如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。泡沫指数的取值在0~1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。
由是观之，计算房价泡沫指数有两个关键：一是实际价格，二是基准价格。邹琳华对记者表示，房子的实际价格即在实际交易过程中的成交价格，来源是国家信息中心中国房地产信息网。
在报告中引用的数据是，北京普通住房实际价格为26446元/平方米，上海是18500元/平方米。泡沫指数的福州，其实际价格则为13457元/平方米。
基准价格则是通过对一系列参数进行演算而来的。换言之，基准价格并非统计部门的统计数据，而是参考多项其他数据的结果。
据邹琳华介绍，这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共（汽）电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业（助理）医师人数等11项指标。
这11项数据来源于《中国统计年鉴（2010）》和《中国统计月报》相关各期。
从上述11项指标如何通过计算得出一个城市的普通住房基准价格？对此问题，邹琳华未作出详细解释，他表示这中间有可用于推导的数量模型。
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