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论楼市调控的“七年之痒”

房天下博客   2010-12-02 23:22

[摘要] 在《领导,您知道吗?》一文中,许小年对政府管理通胀的手段,以及行政手段打压大蒜、绿豆、蔬菜、粮食、房地产等商品价格做法提出了直接和猛烈的批评,并指出运用市场经济手段,从源头上解决货币供应量、商品供求关系才是正确的做法。

在《领导,您知道吗?》一文中,许小年对政府管理通胀的手段,以及行政手段打压大蒜、绿豆、蔬菜、粮食、房地产等商品价格做法提出了直接和猛烈的批评,并指出运用市场经济手段,从源头上解决货币供应量、商品供求关系才是正确的做法。

我们回到房地产上来,自2003年6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(业内俗称“121号文”)正式启动房地产调控大幕以来,中国的房地产业是伴随着调控而成长起来的,虽然期间半路杀出个“金融危机”导致政策出现一定程度的逆转外,整体来看,调控政策目标对于房价来讲总体上是负面的。从调控手段来看,也是越来越复杂,从信贷手段、土地手段、规划手段、差别房贷、税收手段、甚至行政手段,能想到的基本上都用上了,真不知道以后还有什么花样。

虽然调控手段层出不穷,但调控效果大家都很清楚,为什么呢?很简单,没有抓住关键,没有打到“七寸”。什么才是楼市的“七寸”呢?我认为是“供求问题”,无论怎样,从长期来看,解决供求关系才能从根本上解决房价过快上涨的顽疾。不从根本上解决供小于求的问题,只能是头痛医头脚痛医脚,按了葫芦起了瓢,正像如果不认识到通货膨胀是一个货币问题,不从货币源头解决问题,而是“今天清查绿豆、大蒜涨价,明天打击“囤积居奇”,后天狠抓“投机炒作””,是不能解决问题的。

房价过快上涨的根本原因是供不应求,因此要控制房价必须从供给和需求两个方面着手:增加供给,减少需求。

怎么增加供给?

当然要从土地供应、开发资金等源头上解决问题,很显然这要涉及深层次的问题,从主观上和客观两个方面来考量。首先,政府主观上要有加大土地供应的愿望,而不是为了土地化,而效仿香港的做法,策略性地控制土地出让规模;其次,政府要有加大土地供应的能力,必须整理出足够的土地。不解决这两个问题,土地供应计划只能是一纸空文,比如北京的土地供应计划完成率连年不过50%。当然有了土地供应,还要通过调节土地来解决开发商囤地的问题。另外,还有就是开发资金的问题,如果动不动就来个控制贷款额度,动不动就“窗口指导”、“电话指导”,土地就不能充分地转化为房子。

同时,还要重视供给结构的问题,建设再多的别墅和高档公寓,也只有处于金字塔尖上的富人才能买的起;建设再多的高档公寓,普通白领也买不起;建设再多的普通商品房,穷人也买不起。因此,在增加供应上,不但要解决总量问题,更要解决结构问题,并且在某种程度上,结构问题更加重要。

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