[摘要] 王先生近年来通过炒房挣了不少钱，是京城炒房大军中的一员。调控严政之前，对于王先生这样的炒房客来说，无论是买房子还是办贷款都一路“平趟”。
王先生近年来通过炒房挣了不少钱，是京城炒房大军中的一员。调控严政之前，对于王先生这样的炒房客来说，无论是买房子还是办贷款都一路“平趟”。开发商青睐像王先生这样的大客户，银行放贷手续简单，首付低折扣大，和中介或是开发商接洽好，没准还能按首套房优惠办房贷。期房时低价买进，交房时用以新房的价格转手二手房，坐收渔利。然而，二轮调控的重拳出击，将投资客所有的美梦都扼杀在了摇篮里。北京地区的限购、限贷、加息等等政策直击炒房客软肋。无论是买房还是卖房，都使这部分人群陷入两难的境地。
●北京地区“认房又认贷”持币炒房客不敢买房
北京地区是开始实行“限购令”的地区。从今年5月开始，北京地区的相关部门就已经开始执行“每户家庭只能新购买一套住房的规定，购房前如实填写《家庭成员情况申报表》，对于骗购住房的家庭将无法办理房产证。”9月29日，国务院相关部门出台“新国五条”，明确提出银根继续收紧，首套房房贷提高至三成，二套房首付比例提高至五成，利率上浮至1.1倍……
如此一来政策对于手头上还有充足现金的王先生来说可谓是雪上加霜。5月，北京出台限购令之时，王先生本以为此轮的调控只是暂时的，未来房地产市场趋冷时政策一定会有松动，“限购令”会在合适的时候撤销，这样他就又可以短期通过倒卖房子套现，赚取高额利润了。王先生说：“那时候对我来说，只要能买到房子，无论是哪的房子就一定能赚钱。我买房子还从来没有赔过钱，只是赚多赚少的问题。”王先生的话反映了当时众多炒房客的普遍观点。
5月“限购令”刚出，王先生就又购置了位于北四环的一处热销楼盘的房子。根据“限购令”中的明确规定，王先生现在已经不具备购房资格，如果说通过谎报家庭成员骗购房子的话，将会面临拿不到房产证的风险。这也让王先生困扰不已。
本报暗访的过程中了解到，事实上，在政策还并不明朗的时候，很多暗箱操作在市场上是普遍存在的，一些开发商或是中介可以通过和银行的关系帮多套房主办理购房手续，但是在政策的打击之下，顶风作案的人也消失无踪了。
●卖了容易再买难炒房客不敢卖房
王先生的邻居许先生日前刚刚出手了一套位于二环核心地段的房子，总价350万元。准备再实现升级置业，购置一套奥北别墅区的别墅，然而目前已经有一套房子的他竟然受到了贷款的限制。按照“9·29新国五条”的规定，许先生必须支付5成以上的首付，月供利息上浮至1.1倍。如此一来，购买一套奥北总价600万元的房子，许先生需要支付300万元的首付款。每个月还要多支付三千块钱的月供。经过测算，许先生变得犹豫起来。
许先生透露，“就目前来看，政策调控不断加码，房价看跌的预期明显，此时买进不一定是明智之举，未来房价可能仍然会走低。如果我买房的话，之前卖房的现金都要搭进去，听说奥北一个大规模的别墅项目最近因为定价高没有取得预售证，如此看来相关部门还是希望房价回归理性，不然势必还会有更猛烈的政策出台抑制。所以我还是先等等看。”如今的炒房人在经过数轮政策调控的洗礼之后显得十分理性。疯狂入市和盲目投机在目前的房地产市场上已经不多见。
如同王先生一样，5月“限购令”之后大都已经有过了购置新房的记录，已经没有购房资格了。王先生坦言：“现在手头还有几处房产，也不敢轻易出手了。卖了手头的房子就买不回来了，所以还是不卖房了，静观其变也是的办法。”惜售成了当下二手房业主的普遍状态。
●银根紧缩炒房客存房无望改存钱
北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍，今年9月初，各银行已接到监管层口头通知，要求取消7折优惠。但是，当时没有明确指出调整幅度，银行调整的幅度都不大，和开发商关系好的银行仍可以做到7.1折。11月1日起，各大银行的利息下限已经升至8.5折，未来购房者的还贷压力陡增。对于炒房客来说，无疑是雪上加霜。
10月银行突如其来的加息也令很多人意识到，国家坚持地遏制房价过快上涨的政策已经没有松动的可能了。此番加息，存款利息也随着贷款利息的上调有所提高，如此一来，像王先生这样不能出手的炒房客将手头的现金存入银行套利息就成了时下最为明智的措施。
对于投资客来说，短期套现，快速赚钱才是硬道理。但是在政策打压之下，短期利空。“炒房无望、存钱避险”成为了目前众多京城炒房客大形势之下的无奈之举。
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“国家三令五申严禁房地产开发商在取得预售许可证之前向购房者收钱，但是有的开发商还是置若罔闻。”昨日，记者接到读者投诉，反映位于南岸区的明发·江南香郡楼盘还未取得预售许可证，就已开始办卡收费。
市民李先生反映称，两天前他去江南香郡项目售楼部看房，售楼小姐称已经开始办理VIP卡了，每张需交1万元，而寻遍售楼部，李先生没有找到开盘所需的预售许可证。“开发商售房是不是太心急了？”李先生质疑。
明发·江南香郡楼盘
未取得预售许可证
就发VIP卡收万元
市国土房管局将责成有关部门调查
记者
调查
交1万优先选房，还可抵2万房款
昨日中午，记者来到了位于南岸辅向路的明发·江南香郡售楼中心。售楼小姐说，他们的营销中心正式对外界开放才几天，目前即将开盘的是1号楼，总共33层的高层，每层8户，户型在55~96平方米。
“现在可以办理一张VIP卡。”售楼小姐热情地推荐，一张VIP卡的费用是1万元，不仅可以优先选房，开盘后如果选中房子，则可以抵2万元的房款，同时还可享受该有的折扣。“如果没有看中，15日之内，就可以全款退还给你。”
到底什么时候开盘，售楼小姐表示不能确定：“应该很快，就在这个月内。”
对于开盘价，售楼小姐也打起了太极：“我们前期的明发国际是7800元左右，对面的康德国会山目前的价格是8200元左右，我们肯定比前期项目要高，与市场价基本一致。”售楼小姐能够确定的是：“按合同，交房的日子是明年10月31日，也就是一年后。”
售楼小姐
260多套房源已办了200多张卡
当记者提出要看看预售许可证时，售楼小姐倒是很坦然：“我们的预售许可证还没有办下来。”没有办下来为何就在办卡收费？”面对记者的质疑，售楼小姐称现在收的费用，如果没有买房还可以退，预售许可证下来后交的钱，就不能退了。
售楼小姐称，VIP卡从10月底就开始办理，目前260多套房源已经办了200多张，“再过几天我们就要停止办理了。”并劝记者赶快办理。对于现在收取费用的名目，售楼小姐表示，不是诚意金，也不是预订款，就是办VIP卡的费用。
有关部门
将调查核实后进行处理
在明发·江南香郡咫尺之遥，是另一家即将开盘的楼盘———天怡碧桂苑。“我们将在本月内开盘。”天怡碧桂苑的售楼小姐称，其中1号楼已经办卡结束。
售楼小姐表示，天怡碧桂苑也没有拿到预售许可证，但估计一周内就可以拿下来。“以前办卡的客户，都没有交费。”售楼小姐对国家规定也是很清楚的：“没有拿到预售许可证，哪里敢收费。”
不过售楼小姐表示，不久2号楼开盘，就很可能要提前收取诚意金。
记者将采访的结果向市国土房管局进行了反映。市国土房管局表示，将责成南岸区房管局进行调查、核实后再进行处理。
渝北一楼盘乱发VIP卡
被罚180万
据了解，2007年渝北一楼盘，在未取得预售许可证的情况下，就开始向购房者发放VIP卡，吸收公共资金1823万元，由于发放的VIP卡远远多于房源数量，购房者怒砸售楼处。事后这一楼盘被罚180多万元。
今年8月，市国土房管局为贯彻落实住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》、市政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》等文件精神，出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》，进一步规范房地产市场秩序，再次强调严禁未取得商品房预售许可证收取预定款性质的费用，同时强调取得预售许可证后收取相关费用的，应按照可售房源与需求购房者1：1的比例确定交款的购房户数。
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时光如梭，在新政频出调控日紧中，楼市已经走到了2010年的年末。在加息、首付提高等背景下，如何布局来年的发展，早已摆上了各大开发商的案头。
值得深思的是，进入10月，不但一线城市的土地开始升温，二三线城市的土地拍卖也如火如荼，成都也在10月推出了8宗地，并且在拍卖现场，还出现了不少“新人”。
鏖战2011年，开发商开始拿地蓄势！
二线城市土地成交活跃 品牌房企频频出招
根据发布的主要城市土地交易周报可以看出，二线城市的住宅土地成交非常活跃。10月11日~17日的周报指出，住宅用地成交地块主要集中在西部地区，共成交15宗。本周上榜地块中成都有3宗，可见西部城市推出的优+ (论坛新闻视频)质地块增加，开发商拿地热情很高。成交方面，上海、佛山均以49万㎡的成交量位列，成都则以45万㎡的成交量屈居第二。
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