[摘要] 10月中旬,北京市土地整理储备中心挂出四季度将推的50个地块,其中绝大多数都是居住用地。在上半年和第三季度居住用地供应特别是商品房用地供应不多的情况下,北京似乎开始突击供地,冲刺全年土地供应目标。
10月中旬,北京市土地整理储备中心挂出四季度将推的50个地块,其中绝大多数都是居住用地。在上半年和第三季度居住用地供应特别是商品房用地供应不多的情况下,北京似乎开始突击供地,冲刺全年土地供应目标。
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根据北京市国土局有关数据显示,今年上半年,北京仅供应商品房用地414公顷;而记者根据北京市土地整理储备中心网站成交信息粗略计算,7月至9月成交的商品房用地12块,建设用地面积合计约92公顷。至此,前三季度北京商品房供地合计约506公顷,在今年北京1250公顷普通商品房供地计划中仅占40.5%。
而要完成全年供地计划,北京四季度还必须有超过700公顷的有效供地,而这将比前三季度总和还多。
目前来看,四季度北京明显加大了住宅用地供应量。四季度即将入市的土地为50块,其中住宅用地46块,加上市场上7宗正在挂牌的住宅用地,北京土地市场可交易住宅用地53块,总土地面积达832.7公顷。
有效供应或打折扣
统计显示,四季度即将入市的地块,有13块土地面积都超过20万平米。如通州区砖厂村一期项目21万平米,大兴区北臧村住宅及配套用地31.2万平米,房山区房山线长阳西站土地4号地一级开发项目更是达到53.34万平米。
而根据现有规定,在北京,单宗土地面积出让不得超过20万平米。而这些“超标”地块如何入市？对此,北京市土地整理储备中心有关负责人对媒体表示,此次公布的土地信息并不是最终的招标文件,相关信息也不明确。如果届时公示出让土地真有超过20公顷的大地块,市国土局将会切分后再出让。
对此,就有业内人士表示,50余宗地块“仓促”挂出,超标地块如何切分？还需要再花一番工夫,一些尚未拆迁、准备不足的土地也“先挂出来凑数”,四季度是否具备出让条件无疑还要打个问号,那么四季度的有效供应也很有可能会打折扣。
开发商抄底还是观望？
商品房用地要形成有效供应,除需要供应端具备成熟的供应条件外,还需要开发商有拿地热情。
多家房企负责人表示,“低点拿地,高点卖房”是房企开发的一大经验之谈。而当楼市受到政策调控影响时,正是不少企业在土地市场上“抄底”的大好机会。
万科(000002,股吧)北京公司总经理毛大庆就表示,四季度房山和通州会是土地市场两大关注区域。万科希望继续深耕房山区,同时若能取得通州地块,则可以和万科香河项目形成区域链接。
一家央企拓展土地市场的负责人也对记者表示,前三季度的销售仍然继续撑满了不少开发商的钱袋子,开发商更多地考虑土地价格和土地价值的性价比,“如同卖房降价促销一样,一旦政府愿意低价推地,开发商还是会竞相拿地的。”
供地热点
大兴、房山380多万平米待入市
在四季度即将供应的50余块土地中,大兴、房山等郊区再成供应热点区域。其中,大兴共有8块土地入市,均为居住用地或包括居住用地,合计供应量达209.53万平米;房山区新增地块10宗,其中9宗为住宅用地,合计174.46万平米。作为近年来北京市场放量较大的两个区域,大兴和房山的土地供应将保证区域放量的持续增加。
北京中原地产分析认为,区域土地存量多,经济拉动力不足,加上房山租房市场价格不高,制约了投资价值,因此,和其他区域相比,房山楼市价格将受到更大影响。而大兴由于距离城区更近,更易承接市区转移的居住人口,加上本身也有大量就业人口,房价受供地影响程度将小于房山。
相关新闻 评论：土地供应是房地产调控关键
30个城市前三季度累计近9000亿元的土地出让金着实让人兴奋了一回，近七成的同比增长显示，即使在房地产调控从严的时代，房地产企业拿地的热情依旧不减，尤其是大型标杆房企。
然而在光鲜亮丽的土地出让金数据背后，却是低额的土地供应完成计划比例，与此同时，第二轮房地产调控又轰轰烈烈地驾临，投机客的钱袋子再度收紧，笔者以为，此时，充足的土地供应，成为房地产调控这一节点的关键。
尽管今年房地产调控政策极为频繁，但前三季度，土地市场表现火爆，30个大中城市累计卖地8922.85亿元，与去年同期的5292.48亿元相比，增长了68.59%，而增幅超过100%的就有14个城市。在各城市中，又以上海土地出让收入，达到1140.97亿元，同比增长64%。由于此前的房地产调控政策直指房地产市场过热的一线城市，加之一线城市土地供应比较充分，前三个季度里，二、三线城市市场的活跃指数高于一线城市，其中，长沙以土地成交金额同比增幅411%，位居增幅榜首位，福州也以329%的增幅摘得增幅榜榜眼之位。
在这一系列可喜的巨额增幅数据背后，却是低份额的土地供应计划完成比例。中原地产数据显示，截至9月初，北京市仅完成全年2500公顷供地计划的26%。上海完成全年计划的74%，广州和深圳分别完成全年计划的18%和33%。
新版“国五条”延续了之前调控政策中增加住房有效供给的基调，强调各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
从今年8月份开始，加大保障性安居工程建设力度一再被提及，此番房地产调控的最终目的也就是要住房回归到“住”的本质上来，限度的保障民生。“国十条”实施了5个多月，房价上涨的势头是被遏制住了，但高企的房价仍旧不是普通百姓可以承受的，同时，保障性住房的供应又不能满足中低收入人群的需求，住宅有效供给的增加十分困难。
年初，“国十一条”中明确提出“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，各地方也都根据自己的实际情况制定了本年度的土地供应计划，然而从现在的情况来看，完成情况并不理想。接下来要做的，就是切实落实已规划的土地供应计划，土地供应是此刻的关键。
近日，广州市国土房管局相关负责人透露，最快11月份，广州将推出计划中的40万平方米限价房用地，主要是华南新城旁地块和龙洞地块，建筑面积72万平方米，预计明后年广州将增加1万套限价房。
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