主持人：接下来要请上来的嘉宾是国家发改委著名的经济学家王小广先生，他演讲的题目是《宏观调控下中国房地产政策走势》。有请！
（掌声）
王小广：各位下午好！非常高兴今天下午到石家庄跟大家做关于房地产政策走势的交流。我刚才听到易博士的一些看法非常精辟，我觉得房地产的问题就是不止是金融，我们讲利率成本有很多，我老师原来说价格本身就是一个成本，把房子炒高的机制是什么，它的发展有什么问题？我想今天我的话题是关于房地产长期发展政策的认识，这个题目不是很恰当，刚才主持人说是宏观调控下的地产政策，我想说中国房地产发展政策的思考，我这几年对房地产政策有一些思考，我觉得更多的问题在于这个产业本身的政策有问题。它的体制甚至我们整个经济的增长方式都是根本性。
说到利率，通货膨胀的时候1993、1994年通货膨胀率是21.4是靠什么调上来的？是通过利率调控的，我们现在统计的5%多一些，肯定连续五六年都是两位数增长。假如说有原来有通货膨胀经验的话，我用来调利率来调控房地产增长不太可能的。我认为这是一个重要的方面，但是最重要还是机制发展本身。所以我今天的话题就是发展政策。
主要讲三方面的内容，我一直认为中国现有的房地产政策需要做一个大调整。就是大刀阔斧的根本性的调整，而不是讲简单的宏观调控，出几个政策是不行的。我认为是根本的调整。这几年我写了一些文章，主要是从发展政策和宏观经济的关系来分析，我想这么几个方面和大家做交流，就是模式问题。中国经济这一轮的增长非常快，满意的人也不少，当然也有不满意的，还有不和谐的、不稳定、不健康的因素。但是我感觉，人民包括外国西方一些发达国家对中国的压力，包括世界经济对中国的看好都是事实，因为中国经过这几年增长是可喜的，是值得肯定的。但是我们讲这个“喜”，我个人的看法更多的是短期的“喜”短期非常好，宏观数据非常好，就是高增长，低通胀，持续时间这么长，11%的增长，通货膨胀不到2%，今年稍微多一点。像最近的猪肉涨价都没什么，都影响不到房地产市场的发展。我们在想这样一个增长方式是否能够持续？或者说它面临的未来问题是什么？我觉得这是一个关键。
我最近一直在思考，就是一个模式，房地产整个经济发展战略走的是东亚模式，学日本和韩国，韩国在80年代的成功是作为亚洲四小龙的成功，我们学的是它的模式，就是外向型。我是出口导向，国内通过产业政策扶持一批重要的产业，这些产业最后结果都是形成国际竞争力的产业，包括日本的汽车、韩国的汽车等等。还有日本的钢铁业是世界一流的，到目前还是世界一流的，东亚模式的特点就是循环，但是他们强调自己的创新，这种模式在我们原来的理念当中是没有问题的，但是我认为这一轮增长就发生的异化。什么异化？就像越来越偏向于另一个模式，这个模式是什么？我想叫做“东南亚模式”或者叫“拉美国家的模式”，我前一段时间写了一篇文章叫“警惕东南亚模式”东南亚模式本身是什么？我个人认为对内就是搞资产泡沫，搞房地产；对外，一个国家产业升级和产业发展是出口，出口就是靠外资。
东南亚模式的特点就是把产业竞争力交给外资，对内我们去做，但是我可以统一来运作。而且，会加快发展。这就是加快发展。所以我认为模式的特点就是房地产加外资出口，所以我们叫做两个“依赖”。对内依赖于房地产；对外依赖外资。最后发生东南亚金融危机，就是拉美化。
我讲这个什么意思？就是发展战略我认为只有一种模式是成功的，现在看来，世界现代化已经有100多年了，二世纪的有很多国家都想发展现代化，我们也在追赶他们，但是成功的寥若星辰。由穷国变成富国的就只有一个国家，就是韩国，180多个国家努力了五十年、一百年，只有一个国家成功，日本不算成功，因为日本当时已经是一个次发达国家，其他的都失败了，包括现在许多发展中国家都失败了，这一轮显著增长的重要模式就是东南亚，因为这两个非常快，我叫快能致富。发展房地产很容易，没有什么技术含量，胆子大一点，很容易，圈一块地，这块房子找设计师设计一下，房子起来了，GDP起来了，财政收入也来了，个人财富也来了是非常快的速度。还有一个是外资，大家知道培养一个企业很难，这个企业它的产值是100万，它要变成1000万需要经过很多年，要变成1个亿需要经过十年甚至更长的时间，但是引进外资很容易，我们的书记、我们的市长，我们的县长就是去招商、去谈判，谈了几个月下来，搞了一个大项目，一下子几个亿就进来了，这是一种转移。所以，我说我们现在的增长方式和经济发展是一个最便捷的，我叫“快捷致富法”。你们看现在的市长和书记都忙什么？现在招商引资是的；第二是房地产是第二，这两个是连在一起的。我想这是一个模式问题。这样的模式发展面临很很大的风险，不光是金融风险，关键是它没有竞争力。现在中国最需要的是什么？最需要是资本密集型产业，技术资本型产业形成国际竞争力，我们的竞争到底是什么水平？是跟美国比高科技吗？不是！我们劳动密集型也有优势，我们和东南亚模式差异是有的，我们劳动密集型有优势，这是我们改革非常成功的一方面，但是在第二步的时候，从劳动密集型产业向资本密集型产业升级的时候我们把这个产品交给了外商，我们自己不要了，没事儿干的时候我们就搞房地产，上次我说了一个很尖刻的话，特别是发达地区搞房地产是支柱产业，有50%是房地产，有一年光房地产一个行业对经济的贡献达到70%，最发达的地区最有能力搞升级，不务正业就搞房地产这个产业，这个产业对身体没有太大的作用，因为没有一个国家是靠房地产成为世界强国的，没有一个国家国家靠房地产建立自己的工业竞争力的。
第二，我不是说房地产调整以后大家就没有饭吃了。我一直认为房地产什么时候都是强势产业，从理论上讲不需要政策治理，但是我们恰恰要政策治理。包括现在讲的金融紧缩，我认为中国现在金融政策不光是对房地产，对整个经济都是影响太大了，不是紧缩的政策，也不是稳健的政策，还是扩张性的政策。稍微调整了就是微调，我们口号是稳健的财政政策、货币政策，但实际上还是一个偏刺激的政策，对房地产尤其刺激，在税收上、在土地上对于房地产过于刺激的，这个东西在东亚国家有一个天然的强势。中国人喜欢自有住房，认为有房子才安全。家就是房子，我们讲1998年的时候刺激房地产是有道理的，但是在经济高增长的时候还搞经济比较，我认为很大的结果就是泡沫化。它不需要刺激，但是我们一直给予它很大的刺激。
对于盲目性发展我有一个说法就是房地产行业是被动性的产业，经济增长是一个结果，不是一个发动机，有一次参加会议，有一个老外说，现在有这么一个观点，房地产的发展可以促进经济的增长。意思是什么？就是原来我们从来不知道房地产发展会促进经济增长，也就是说西方没有这个观点，包括对支柱产业的看法，没有把房地产当做经济的发动机。经过发展了，通过一个资产来体现的时候，所以房价也涨了。所有的发达国家应该不是靠房地产发展起来的，是这样的。它不需要刺激，我们还给予了刺激，就存在了泡沫。
第三，房地产作为支柱产业存在一些内在的缺陷。因为你的房子是不动产，不动产没有办法去贸易，你在石家庄建了再好的房子你也没有办法拿到世界去贸易。但是就是这个特性就说明它不体现一个国家的竞争力它是一个死的资产，现在的口号是节能降耗，最主要原因房地产增长太快的结果，因为房地产增长太快带动了下游，比如说钢铁、金属建材等一系列下游的高耗能产业的增长。我想产业确实有问题。我承认房地产现实有支柱产业的地位，但是政治上不能把它确定为支柱产业。就是因为它有一个很重要的方面起不到支柱产业的作用，就是对产业升级、对技术进步的推动作用，支柱产业是什么行业？在西方，包括像主导产业、支柱产业的含义实际上有三个条件，必须要有三个条件：，一定是对经济增长近代的贡献力很大，就是它占的比重很高；第二就是增长很快，它增长更快以后带动经济增长可以更快，这两个条件都没有问题；第三个就不行就是技术上，我们刚才讲东亚模式日本和韩国的模式，其中有一项是产业政策，产业政策就是确定一个支柱产业和主导产业加以刺激它的目标是培养它的竞争力，在政治上加以刺激。开始的时候，由于它的资本比较弱，跟发达国家竞争以后，它必须要依靠产业政策，所以支柱产业的概念是产业政策的概念。
前面讲，房地产是一个天然的强势产业，在技术上没有太大的作用就不能叫支柱产业，所以现在跟上经济增长的形势就叫支柱产业。
按现在经济为什么过热，很大一部分是因为我们对房地产政策过于刺激造成了现在房地产的问题，也造成经济过热的问题了。第二说一下风险的问题，现在大家说流动性过剩，流动性过剩是我们这个阶段增长很重要的一个特征也是我们现在亟须解决的难题。我们应该高兴，我们原来是短缺的，缺资金、缺技术，也缺体制，当然我们体制改革远远没有到位，但是技术的“缺”和资金的“缺”问题基本上解决了，但是我们反而成为一个为钱多而发愁的阶段。有人说这是一个快乐的烦恼，实际上有道理。我觉得这个“烦恼”看你怎么样把这个快乐的烦恼变成一个增加更多的人快乐，让更多的人快乐，我觉得这很关键。
比如说现在的我们所谓的流动性过剩，资金过剩，主要流向两个领域。一个是房地产，到去年为止，去年股市很繁荣，股市在五年的熊市的基础上有一个强劲的上升，不是流动性分流的主要原因，主要的流动性是被房地产吸收了。前一段时间我算了一个账很有意思，经济学家都在测评流动性是什么东西欧？这个流动量如何测量？这个很难的东西，从货币的角度来讲，含量的流动性有很多的难点，但是我找了一个方法，我从实际的投资角度来看流动性，我发现一个问题，什么问题？就是投资新成果，去年是11万亿，就是固定资产形成11万亿。但是和投资相配套的资金有多少？大概有12万亿。也就是说多出了不到1万亿，给它的配套资金和它的整个投资的形成之间的差额就多出了8150亿元，我把它定义为更多的流动性在投资上的反映。我发现8000多亿占投资的多少？占8.7%，比如说原来认为是100%，在2002年之前这个数据都是平的，到2002年以后这个数据越来越不平，现在就增加了8.7%，我把它叫做投资环节的流动性过剩，多出的钱流到哪儿了？我发现绝大部分流动到房地产当中，有92%进入了房地产，把房地产除掉以后，其他行业是平的，也就是说没有问题。曾经在2003年我得出一个结论，我们的投资过热、经济过热主要是房地产产业的过热。如果有很多的钱分配给类似于钢铁或者建材行业的话，最近几年北京增长很快，剩下的也是和它相反的。
到目前为止中国经济只有一种解释，就是房地产过热，还有一个出口增长过快的问题，我就想说房地产是造成过热的根源。讲宏观调控，为什么说这一年宏观调控没有什么效果，房地产更没有什么效果，房地产宏观调控没有效果，整个宏观调控就更没有效果，因为主要是由于房地产过热造成的，很简单现在的宏观调控很有意思，房地产业经常宏观调控，但是中国用行政的办法条下游的电解铝之类的等等，调的真正有作用，作用有多久？大概三个月到半年，三个月到半年以后房地产还保持强劲的拉动，因为你源头没有下降，尽管你调的是房地产，但调的是工业，到最后房地产没有下来，没有三为、四月份都有一段过热，就是房地产的宏观调控的半年效果。我想今年的经济增长我认为还是过热，现在是11.1%，估计二季度也不会低于11%，今年股市的强劲增长包括房地产的强劲增长实际上现在是一致的。原来是不一致的。现在，我们讲股票市场的虚拟性，房地产也有一定的虚拟性，虚拟的繁荣和我们整个经济的强劲的增长是一致的。但是一致的问题是什么？就是房地产会带来很多的问题，比如说金融的风险，甚至会带来节能的压力，我们节能的压力非常大，我们的钢材60%是供应给房地产市场的，也就是说，在这种高利润的情况下，房地产肯定是高利润，高利润情况下肯定无节能，这种情况下必然带来环保指标难以完成。因为你的结构决定了你，你这个行业是高耗能行业，你继续保持高增长，完成节能指标很难。我最近提出一个观点，现在我们有两个依赖，一个是对出口的依赖，一个是对房地产的依赖，从资产发展过程当中来看是是个膨胀的泡沫，今年股市泡沫以后，它就变成了一个资产泡沫和实体经济的共同繁荣，这个繁荣有一个重要的缺陷就是没有技术升级。我提出一个观点，就是流动性没有办法减少，我有一个办法可以改变流动性的流向，我想分流流动性，我最近就提出“分流流动性”的观点，向哪儿流动呢？我想有这么几个方向：
向技术方面流动。因为你资金很多，在资金非常充足的情况下，你不可能不允许泡沫的存在，但是现在问题是，你需要两个泡沫还是一个泡沫？现在看来，我看各方面都需要有两个泡沫，房地产泡沫和股市泡沫共存，这个风险非常大，我希望有一个泡沫，一个泡沫选择谁？我个人看法是选择股市泡沫。股市的“热”好于房市的“热”。
但是这个有条件的，不是我鼓吹股市泡沫，不是因为我炒股，为什么呢？因为泡沫从发展到破灭，最后结果是要有好东西留下来，这是我们现在需要想的问题，我明明知道是一个泡沫，甚至宣称有多少多少点，但是泡沫破灭以后又留下了老百姓怨言是不行的。我思考一个问题，就是有没有一个国家利用这种资产泡沫来发展经济的，而且发展的很好的？我找到了，我认为美国就是这样。美国实际上高科技发展靠什么？我认为就是靠纳斯达克的技术泡沫，资本市场和整个的高科技的技术的结合，可以把世界的流动性的资源，包括资金的资源，集中到美国发展它的纳斯达克，所以纳斯达克的投资非常厉害，时候达到5000点，他留下的东西就是高科技。但是实行这个政策的时候，差不多的国家就是日本，日本就是把这个政策变成纯粹的资本泡沫，人民币造成资本的泡沫是是一种说法，我不是很认同，日本认为是对房地产发展政策造成利率降得非常低，其他企业没有什么创新，都光炒股票，像索尼等世界一流的公司当时可以发展高科技，进一步升级，最后都是互相之间炒股，炒股都是炒房地产的股，通过对房子的抵押形成金融的循环，大家知道，十年萧条日本得到了什么？什么也没有得到！美国得到了？就是得到了世界独霸的地位。没有比它更强的。这是一个战略，就是你怎么利用的问题。我们说中国已经到了一个从战略方向要大调整的时候，要跟具有国际竞争力的强国来竞争，要成为一个强国的时候了。
我感觉可利用的有这么几个目标。就是通过资本市场促进产业升级。我讲房地产允许它的泡沫，并不是讲没有条件。我一是主张要调控，第二应该是产业审计。刚才讲可能要让房地产公司上市，我不主张，因为怕房地产上市以后有很大的泡沫问题，认为炒房就是炒股票，这个想法是不对的，通过房地产公司上市，我认为应该促进技术升级产业上市，我们装备工业非常短缺，别看我们现在我们流动性很强，但是我们中小企业的资金是短缺，中西部地区资金是短缺，我们资金总量，现在有一个特点，就是高度集中在少数人群手中，高度集中在少数地区人手中。现在大概资本市场整个流量当中，本金交易量占10至15%。财富特别是过剩资金实际上集中在少数地区因，这是个。应该是资本市场，资本市场有一块是通过企业发债券的方式，通过上市的方式，主要是促进升级产业融资，放宽它的条件。
还有一个，就是社会事业就是教育、医疗、保障。我记得2000年我提出一个建议，就是发行社会保障债券，但是当时没有采纳，很高的领导也注意到了但是没有采纳。我认为这是很好的办法，就发行一些债券，国家为了专门的社会保障发行债券，通过债权融资解决事业发展的问题，甚至包括路的问题，路的基础设施融资都可以通过债券解决。我觉得通过一种专项的债权融资，政府发行公债的方式也很好。还有中小企业融资，这一块我看有的银行开始做了，这个潜力也是很大的，就是对中小企业有什么影响？中小企业板块移动以后会创造更多的就业机会，社会会更加和谐。
第三想房地产会引发的问题，就是房地产本身的问题。前几年有一个流行的说法，房地产调控不是调房价，房价不重要，房价上涨是市场决定的，不用调控房价，意思不是直接调房价，是把房价调控作为一个目标，降下来或者说降幅下降，这是天然的。
我问大家一个问题。现在是通货膨胀了，是不是通货膨胀就是价格总水平让它下降？是不是让它的增幅下降？肯定是！所以在通货膨胀的时候，中央要把通货膨胀把两位数变为一位数，就是房价调控是必须的，房价是调控的首要、根本甚至是的目标。但是我们首先这个目标就有问题，价格有失真的问题，有10%的增长变成5%的增长好象显得很温和，但是由于实际调控造成目前的问题。首先我认为房价过高，还有到底是调需求还是调供给？很多人都说房地产是供不应求，我认为房地产早就是供大于求。但是，供大于求房价为什么会涨？大家很快就想到这个问题了。我讲这个需求是真实需求和供给之间，我没有讲是虚拟需求，虚拟需求和准需求大于供给需求。这是问题的一部分，是由于投机性的需求占的比重比较高。还有一个问题，我做了一个分析，是什么分析呢？我认为，供给不存在不足，需求先不说，我认为供给不存在不足。从1998年开始，房地产投资每年保持都20%的增长，到去年是第9个年头，年均增长速度是27.4%，也就是说投资是什么？投资是供给，投资形成的能力不就是供给吗？投资是这样一个速度，没有供给，供给到哪里去了？没有道理，GDP增长只是10%，我们增长速度太快了，大街上很多房子，房子多的是，但是房子有问题，很多房子都留在了投资客和投机客的手中，总量没有问题，北京甚至我周边的人有几套房子很正常，我知道有一个人家里别墅四、五套，其它单位分的房子估计有十几套市。房子非常多，但是这些房子被有钱人作为一个资产存起来了，不卖！为什么不卖？有两个原因，一个是我买的房子是零成本。买的汽车一年的使用费一年12至15的成本。但是，房子没有，房子买了以后没有成本，就是持有房子没有成本，这是我们税收一个的缺失，世界上很多国家都是房子都是征不动产税。还有一个原因，房价继续上涨我为什么要卖呢？这两个原因造成很多房子是许多人根本不卖的。不是没有房，是不卖房，我讲的观点是要打击房子的虚拟需求；第二是促进卖房。不是要增加供给，我认为不需要增加供给以后房子会过剩，等房子大跌的时候，可能房地产市场就会平静了，有意识的增加供给是政策上的错误。
大家知道通货膨胀的时候控制什么？不是增加供给，增加供给就是增加投资，就是抑制需求。所有的过热、价格的过快增长只有一个办法，就是抑制需求。但是我们现在房地产问题面临什么？就是它还要释放供给，我们的供给被少数人拿在手上不卖，等待增值，拿在手上的人很多是房地产买的，去年北京市建委有一个数据说60%房子没有卖掉，这是很明显的。我有一个同学是搞房地产的，他问我有没有办法让房地产商建了房子以后就卖，他的意思就是房地产商有很多房子不卖，为什么？就是等待以后再卖。
总结一下，政策就应该是增加房子的持有成本，增加房地产的投资成本，只有增加这两个成本，我觉得应该是房地产调控政策得到实效。不然的话，通过把房子拿到手上等待造成房子的供应不足，房地产商也无盘等待，我觉得这种行为是调控的重点，当然我们前面说了，我们的政策需要进行调整，这是我们的操作，操作的重点不是增加供给，是促进供给的释放，同时也抑制需求，我想这样既有长期的政策调整，我一直主张征收不动产税，其中还有一个政策就是我呼吁的，就是期房销售制度，我认为期房销售制度是一个不合理的消费制度。因为我们在金融上已经是各按揭贷款了，按揭是很宽松的政策了，再加上利率的宽松，再加上期房进一步把需求提起来，造成房地产需求过旺。我觉得房地产政策牵涉到一系列的政策，一个是发展政策的调整，甚至是体制销售政策的调整，我觉得只有系统的调整，中国房地产才会真正的降温，中国经济才会保持一个持续的快速的增长。所以房地产调整并不可怕，增长速度持续多少年没有问题，因为27.4%的投资增长很快，现在是应该下决心调控房地产政策的时候。
谢谢！
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