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第三次来石家庄 今天我的话题是中国房地产金融分析

石家庄房天下  作者:    2007-05-29 23:51

接下来我们会请上易宪容先生,他带给我们的演讲题目是《中国房地产金融分析》,有请!

易宪容:大家下午好!非常的高兴和大家一起来讨论房地产问题,特别是来讨论这个房地产金融问题。我在石家庄来讨论房地产问题已经是第三次了。我觉得石家庄这几年发展得非常快,这和各地都是有差异的。这几年我把省地城市都跑过来了,我把中国房地产的金融问题跟大家讨论一下。

大家知道,房地产问题其实就是一个金融问题。金融对房地产支持的程度决定了房地产市场的繁荣与发展。我们可以看一个最简单的数字,在1998以前,同样是中国搞土地,同样是差不多的价格卖,同样的体系,但是中国的房地产市场没有在98年以前发的,而是在98年以后成了我们中国整个经济发展的一个动力。成了我们经济繁荣的动力,为什么?其实最根本的一条就是有了一个我们从来没有过的房地产金融产品的创新。就是中国的住房按揭贷款,如果说没有这样一个金融产品的创新,中国的房地产市场要发展到我们现在这样一个现状根本就不可能。那么,在近几年来,讲到中国房地产的市场的发展与繁荣,每一次我们宏观调控都表明国家要通过一些手段抑制这个市场的过热。比如说2003年的121号文件,2004年的信贷规模的管制,2005年的房地产企业资金的标准的设定,还有2006年的个人消费信贷来看的提出等等,都跟金融有关系。

特别是在近几年来看,一方面,我们政府通过各种各样的方式希望通过金融的工具来调整房地产市场,但这房地产市场却在这种调整的过程当中发展越来越快。开发投资和居民购买越来越高。为什么?大家可能看到一个很简单的数据。在2006年,经过三年宏观调控以后,房地产开发的增长速度比2005年多增加了4.2个百分点。由2005年的19.8%增加到2006年的24%,而到2007年一季度又增长到了24.8%。还有,银行的金融房地产市场的资金,还有宏观调控,银行的紧缩政策。2006年1到11月份,房地产开发这个方面的银行信贷资金增加了51%。而还有其它的增长速度来讲也是非常的快。可是大家一直在强调说,看到有一块外国资金进了房地产市场,到2006年,尽管增长速度是达到了109%,但是,所占的比重只是占1.6%,所以媒体有一个幻觉,觉得外国的资金大量进入房地产,还有中国的人民币大量的租金进入了房地产,其实不是这样的。


最近几年来,外界的资金进了房地产市场,它的增长幅度是很快的,但是它是连接在一个很小很小、很低很低的一个基准上,到了2006年所占的比重是1.6%,2007年一季度只有1.8%,而大量的租金仍然是来自我们的银行体系!为什么银行的紧缩政策越是紧缩,房地产市场资金从银行发展的眼光提升,大家可能注意到一个最根本的一条就是它所看到的无论是银行,还是房地产市场的投资者,还有房地产市场的消费者。他们尤为看到的是房地产价格的快速上涨,看到了房地产资产的基本特色,所以说银行它就任你把资金给房地产企业,可能未必给其他行业更为牢靠。它可能面对的更小一些。还有一点来讲,因为房地产这个产业是一个周期性强的产业,如果银行的资金进了房地产市场的话,如果房地产市场的价格在短期内不会发生逆转,银行的资金进入房地产市场就会认为是一个比较安全的事。

还有,由于房地产价格的快速上涨,也就会导致更多的投资者进入房地产市场。在这样的一个情况下来讲,近几年来尽管宏观调控对房地产市场管制很多或者说出台的政策很多,但是进入房地产市场的资金越来越多,而且占的比例越来越高。那么我就要问,如果是现在这种状况发展下去的话,对我们房地产市场是有利还是不利?而且这种状况发展下去对我们的银行是有利还是没有利?我这两天我一直在思考一个问题,对于房地产市场的发展来讲,往往和整个金融体系的整个一个架构有很大的关系。比如说欧美国家,它的房地产市场为什么能够持续近百年的时间能够持续的发展呢?就跟他有一个比较健康的房地产金融体系有关。在美国来讲,房地产金融体系,它包括了银行、信用合作社、按揭的公司,保险公司,还有官家的金融支持。所以,它在这个体系来讲是比较立体化,比较多层次的房地产金融体系。在这样一个体系下,房地产企业就能够找到不同的融资工具和融资条件和融资市场。比如说,你生产的住房来讲,更多如果说上市的比较高的公司比如面对保险公司,而且来讲房地产企业通过房地产信托来讲的话,整个房地产产业的证券化,那么它的资金活水源头。那么,就目前中国的一个情况来讲,我们的房地产市场仅仅是银行为主导市场,在这样一个体系下,如果政府来讲还是跟以往的政策如何来帮助我们房地产企业能够快速地发展的这种情况下,政府为出台相关的一些比较有利于房地产的政策,我国的房地产市场的发展往往就会依托与政府的政策之上。

比如说,我们近几年的房地产市场,不仅仅有一个很好的金融产品创新的工具,就是个人消费按揭贷款,更重要的就是政府采取了低利率的政策来保证房地产市场的成本比较低。可能,房地产企业可以说我这个企业在这个资金的利率方面不会太多,因为我的利润水平来讲的话比如我是20%、30%的利率水平的话,上升一个百分点的话这个不是太重要。但是,大家可能知道,我们房地产竞争的市场的金融支持它有两各方面。一个方面是金融支持在房地产市场的供给方面这个房地产开发企业的金融支持,另一个方面就是房地产市场的系数购买方面。在低利率的政策下,如果房地产开发是高利润那样一点点利息的优惠政策,对他们的理论水平的影响有一些但不会太高。但是,对房地产市场的的金融方面的这个影响是无限大。如果说,我们搞利率调升一个百分点,那我们住房消费信贷这些借钱的消费者在投资时,他们要多支付多少钱呢?就是多支付240亿。

到目前为止,我们个人的消费信贷来讲是多支付240亿。而且来讲,这些个人消费贷款这块的资金它并不是今年多支付了这700多亿以后明年就可以减免下来。不是这样的,而因为这些个人消费贷款它往往做的是十年、二十年、三十年这个按揭。如果说你把它算十年,二十年,你可以想想看,那就要多支付一万四千啊!

我曾经做过一个介绍,如果说,我们的利率水平在10%的情况下。有朋友朋友说10%根本不可能信,我们这个利率怎么会这么高呢?其实10%高不高大家应该想一下,利率水平是什么?它是资金的价格,它是资金市场,或是金融市场投资的。你想想看,你房地产企业投这么力,还有我们目前所看到的我们的国有企业这么几年的投资在17%以上。还有我们民间信贷社的利率水平它的投资是15%左右。

那么,我们为什么银行的利率,银行的这个居民的储蓄成本投资现在是3.06%。为什么这么低?按照道理来讲,按照整个体系来讲。所有的要素,无论是土地,还是资金都是只有的平均。因为我们目前的利率是政府管制下的。如果按照我们目前的经济增长的速度,按照我们现在民间社的利润,我们的利润10%根本就不会太高。只不过是政府它把整个利率整个管制的一个结果。那么,假定利率10%我借钱100万,按揭贷款30年。大家都知道,30年之内你要支付本金和利率10%的情况下,要支付多少?哪个朋友说一下?就是132万。就是按照道理,100万要付232的利息。这是10%的情况下。如果按照福利计算,我们利率来讲,7.2年翻一倍,十五年你就是100万加100万价钱就是400万。所以利率对我们整个住房消费或者住房投资这块,就是住房需求金融支持这块是十分重要的一个环节。


为什么这么利率怎样一调整,很多民众就拼命在说,拼命在骂,说政府为什么要加息啊?为什么要把我口袋里的钱挖走啊?大家可以想一下,2004年的时候没有这个改变,特别是那时候有些媒体宣传,加息0.2%一年也就加几百块钱,但是你没有想,加息并不是要结果,我加0.2或者加0.5不重要,重要的是你想想加息以后未来会发生什么事情,利率今后会慢慢往上调整,会慢慢进入一个上升的通道。如果说我们的利率水平是不断的往上调整,如果说我们的消费者和房地产投资者进入一个利率上升通道会怎么样?他们在住房购买的需求就会发生很大的改变吧?大家现在说为什么加这么多?加了几次为什么没有什么影响?我们房价还在上涨?其实大家没有看到一个很简单的东西,我们这几年的利率的变化为什么没有影响我们房地产市场的价格变化,没有影响到整个市场的供求关系的变化呢?最根本上,我们利率的调整,没有改变我们消费者和投资者的预期,并通过他们的预期来改变他们的行为改变为什么?因为我们的利率调整幅度太小,频率太低。刚才讲过了,如果按照经济的增长速度,按照民间资本的利率水平,按照整个其它要素的投资,按照整个国际金融市场价格的变化,就是整个国际金融市场的利率进入一个上升通道,按照这些因来分析,中国利率会进入上升通达,也会对房地产市场产生很大的影响。但是为什么没有发生?最根本一条是政府没有通过政策的方式如何来帮助房地产市场快速发展,快速繁荣。

近几年房地产最根本的问题,如果是利率不懂,利率调整很小,对我们房地产市场影响不是很大,利率或者说金融政策对我们房地产市场影响也不是很大。

但是金融市场对房地产市场影响这么大,房地产市场是不是永远在政府的保护下,在政府的帮助下成长呢?是不是房地产市场就是紧紧要依靠金融来发展呢?我想目前会这样,今后就不一定了。为什么?因为对要素的管制,对资金的管制,对利率的管制肯定是一个阶段性的东西。当整个社会的利益被整个社会的大众投资理念和市场经济本身不相符合的时候,当大家对这些经济政策提出异议的时候,房地产市场的保护机制就会被去掉了。

大家可能知道,由于利率就这么一点保护,2006年年底银行房地产开发贷款3.6万亿,如果利率上升到3个百分点,房地产企业就要吐出1000亿利润出来。既然金融市场不能够永远保护房地产市场,那么我们就要重新建构我们整个房地产的经营体系。

最近大家看到,中国股市最近得到了前所未有的发展。当然,这种发展对于股市的发展,对整个经济是一个好事。不知道大家是否注意到了,我今天讲的房地产东西不多,讲股市很多,我感觉如果股市快速发展,其实也可以让我们整个房地产市场早过头。由于股市快速的发展繁荣,也为我们房地产企业直接融资找到一个好的渠道。可能在1998、2000年或者2002年的时候,当时的股市发展到现在的状态,我们房地产企业也可能没有能力,没有条件进入我们现在这个资本市场。因为资本市场必须要有一个严格的准入,比如说你三年内的整个资产规模,三年内房地产市场的一系列问题,但是这几年来提到房地产是怎么繁荣、房地产是怎么发展的?我们房地产企业有一部分企业已经开始发展起来了。股市中有的人说,房地产中的人一定要瞅好机会,特别是是省里头的人们都希望自己地方的企业更多的进入股市,如果有这样的机构来讲,对于房地产企业来讲也应该是一个很好的事情。在他们的帮助下可能会进入证券市场。而且证券市场面对这样的繁荣,面对这样的快速成长来讲,最近政府的主题思路就是,如何增加有效供给,让更多的优质企业进入市场,这也就为房地产企业创造了一些条件。


进入资本市场不仅是股市,还有短期债券市场,还有保险融资对房地产企业资金的开放,这一切都能够为我们房地产企业的发展提供一些比较好的投资渠道和工具。

就目前的情况来看,房地产市场发展最根本的一条就是如何来统购中国的房贷市场的金融体系,如何创造出更多的、适应中国房价发展的金融市场或金融工具。

第二,我们的房地产企业,你为了让自己找到更多、更便利的或者低成本租金的融资渠道,就必须练好这几个基本功。除非成立一家优质的房地产公司,这个优质不在于你的产品、不在于你的管理,而在于你如何成为一家真正有责任的公司。这样来讲你才能进入其他融资市场和融资渠道,才能创造多种便捷的条件。

还有,房地产市场金融体系还包括了我们个人住房信贷消费等融资体系。当然这个融资体系在早一段时间仅仅是个人从银行以简单的方式“借”到租金的。现在不是这样,就是要从我们的个人消费信贷的利息体系、贷款体系还有其他方面的融资体系来建立。在这样的前提条件下,我们房地产企业以及我们房地产市场对银行体系的依赖性就自然而然又减弱了。我们房地产市场才能真正成为一个能够持续发展的一个市场。

因为时间关系,我就简单说这些,其实我要想说的东西很多,如果有机会,我们到时候可以一起讨论。特别是也得朋友觉得跟我联系,我在新浪的博客上照片下面有我的Email地址,你可以跟我联系,我们一起来讨论房地产市场的金融问题。这个问题讨论更深入,就可以为房地产市场提供更好的服务。

谢谢大家!(热烈的掌声)

标签: 房地产

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